2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(18)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(18)

1、某房地產(chǎn)開發(fā)商將要出售三幢在同一小區(qū)的15層高的商品房，現(xiàn)委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對這三幢商品房進行預(yù)售定價評估。請簡要說明該估價存在的難點。

2、商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點?

3、簡述商業(yè)運營型商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線。

4、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。評估該宗房地產(chǎn)價值時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

答案

簡答題

1、

【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為待估對象，選取與估對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。參見教材P87。

2、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。商業(yè)房地產(chǎn)的特點主要包括：(1)收益性;(2)經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;(3)出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;(4)裝飾裝修高檔且復(fù)雜;(5)垂直空間價值衰減性明顯。參見教材P101～102。

3、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商業(yè)運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價，在估價時可基于營業(yè)收入、營業(yè)費用測算凈收益，即凈收益為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。在實際操作中，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比案例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。參見教材P107。

4、

【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。政府收購該宗房地產(chǎn)進行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、收益法。參見教材P165～166。

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