2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(23)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(23)

1、采用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，當(dāng)利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益時(shí)，應(yīng)剝離(　)。

A、平均商業(yè)利潤(rùn)

B、正常經(jīng)營(yíng)收入

C、非正常經(jīng)營(yíng)收入

D、超額利潤(rùn)

2、下列選項(xiàng)中，屬于餐飲房地產(chǎn)所具有的特殊性的是(　)。

A、地段選擇的差異性

B、經(jīng)營(yíng)者的差異性

C、服務(wù)對(duì)象的差異性

D、管理水平的差異性

3、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2010年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2014年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。則對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物狀況分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是(　)。

A、用地面積與形狀

B、設(shè)備設(shè)施和用具

C、地質(zhì)和水文條件

D、房地產(chǎn)用途

4、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)市中心某大廈地下二層進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。該大廈地下二層為車位，均可獨(dú)立出售，目前業(yè)主對(duì)外出租。下列關(guān)于地下停車庫(kù)價(jià)格特點(diǎn)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、價(jià)格往往和車位數(shù)掛鉤

B、價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低

C、同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫(kù)單位價(jià)格容易出現(xiàn)較大的變化

D、價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況影響較大

5、加油站一般主要采用的估價(jià)方法是(　)。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、收益法

D、成本法

6、下列選項(xiàng)中，不屬于住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘主要內(nèi)容的是(　)。

A、估價(jià)對(duì)象位置、四至、樓盤名稱

B、估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)

C、估價(jià)對(duì)象通風(fēng)、彩光

D、估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度

7、以下不屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的是(　)。

A、娛樂會(huì)所

B、酒店

C、寫字樓

D、學(xué)校

8、以下不屬于工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄重點(diǎn)內(nèi)容的是(　)。

A、通風(fēng)、采光

B、位置、四至

C、工業(yè)集聚度

D、用途、類型

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析中，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析的服務(wù)對(duì)象不包括(　)。

A、房地產(chǎn)開發(fā)商

B、投資或金融機(jī)構(gòu)

C、地方政府以及購(gòu)房者

D、施工單位

10、可行性研究報(bào)告對(duì)不同使用人的作用不同，當(dāng)報(bào)告使用人為開發(fā)商時(shí)，其關(guān)注的重點(diǎn)是(　)。

A、側(cè)重于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)

B、項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件

C、側(cè)重于社會(huì)效益評(píng)價(jià)

D、側(cè)重于本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)條件下的還貸或盈利能力評(píng)價(jià)

11、下列不屬于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告中商圈分析內(nèi)容的是(　)。

A、城市商業(yè)用地的供應(yīng)

B、商業(yè)房地產(chǎn)分布

C、商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)

D、商圈流量

答案

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。方法之一是通過商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn);即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。參見教材P156。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，主要體現(xiàn)在：地段選擇的差異性;營(yíng)業(yè)收入的差異性。參見教材P156。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見教材P165。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是停車庫(kù)的估價(jià)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，地下停車庫(kù)價(jià)格的特點(diǎn)之一是，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫(kù)自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫(kù)單位價(jià)格比較一致。參見教材P181。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站一般主要采用收益法估價(jià)，此外也可以利用成本法作為估價(jià)的輔助方法。參見教材P183。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄。選項(xiàng)D屬于經(jīng)營(yíng)性或者工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘主要內(nèi)容。參見教材P70～71。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)。學(xué)校屬于公益性房地產(chǎn)。參見教材P70。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄。選項(xiàng)A是住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄重點(diǎn)內(nèi)容。參見教材P71。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)概述。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析的服務(wù)對(duì)象包括房地產(chǎn)開發(fā)商、投資或金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)、地方政府以及投資者。參見教材P338。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是其他房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)概述。可行性研究報(bào)告對(duì)不同使用人的作用不同，當(dāng)報(bào)告使用人為開發(fā)商時(shí)，其關(guān)注的重點(diǎn)是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)。參見教材P342。

11、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析。選項(xiàng)A屬于商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析的內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)商圈分析包括商圈環(huán)境分析、商圈流量分析、商業(yè)房地產(chǎn)分布分析、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析。參見教材P347。

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