2020房地產估價師考試《制度與政策》精華試題(3)

2020房地產估價師考試《制度與政策》精華試題(3)

1.商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

A.購房人

B.房地產開發(fā)企業(yè)

C.商品房銷售代理機構

D.購房人和房地產開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽定預售合同之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P130。

2.房地產開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是(　)。

A.按套銷售

B.返本銷售

C.按房間銷售

D.售后包租

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產銷售中禁止的行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P131。

3.陳某預買一套建筑面積為100m2的商品住房，單價10000元/ m2，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經實測，建筑面積為95 m2。如陳某選擇購房，則實付房款(　)萬元。

A.90

B.91

C.93

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房買賣合同誤差處理方式。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=[(實測面積-預測面積)/預測面積]╳100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陳某實際支付購房款。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實付房價款=100×10000元-(100×10000×3%+100×10000×2%×2)元=930000元。參見教材P133～134。

4.在房地產抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P145～146。

5.下列行為中，不屬于房地產有償轉讓的是(　)。

A.房地產抵債

B.房地產作價入股

C.房地產買賣

D.房地產繼承

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。根據(jù)轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。參見教材P122。

6.房地產抵押估價報告應用有效期從(　)起計，不得超過一年。

A.估價時點

B.估價委托日

C.估價報告出具日

D.估價開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年。房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。參見教材P146。

7.房屋抵押權自(　)之日起生效。

A.抵押合同簽訂

B.抵押合同生效

C.抵押權登記

D.核發(fā)他項權利證書

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押登記。《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立。房地產抵押未經登記的，抵押權不生效。抵押權人不享有優(yōu)先受償權。參見教材P147。

8.某房地產開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110m2，售價4000元/m2，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產權登記的建筑面積為100m2，張某選擇不退房，則該房地產開發(fā)商應當返還張某購房款(　)元。

A.40000

B.53600

C.66800

D.80000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中，面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據(jù)誤差的處理方式：產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。即應當返還張某購房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66800元。參見教材P133～134。

9.甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是(　)億元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

D.1.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內對債權擔保。參見教材P146。

10.人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由(　)確定。

A.房地產估價機構

B.人民法院

C.抵押權人

D.人民法院和房地產估價機構共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P148。

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