2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》強化試題(3)

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單選題

1.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為3000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月200元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于( )元。

A.5400

B.6400

C.4300

D.6530

【答案】B

【試題解析】銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入，則該家庭最低月均收入應不低于(3000+200)÷50%=6400(元)。

2.個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“開發(fā)商違法預售”屬于( )風險。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

【答案】A

【試題解析】個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。

3.下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營費用的是( )。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費

D.保險費

【答案】A

【試題解析】收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人工費、公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費、綠化養(yǎng)護費，清潔衛(wèi)生費、保安費用、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、不可預見費、保險費、物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費和利潤、法定稅費和房產(chǎn)稅。

4.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是( )

A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-運營費用

B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

【答案】C

【試題解析】稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息，稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅。

【考點來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第五節(jié)：收益性物業(yè)的運營費用與財務(wù)報告。

5.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為5萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。

A.11

B.24

C.29

D.35

【答案】C

【試題解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×(1-20%)+5==29(萬元)

6.某公寓內(nèi)通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決租戶希望獲得洗衣服務(wù)這一問題。體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資( )的重視。

A.易產(chǎn)生資本價值風險

B.專業(yè)管理依賴性

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

D.需要適時的更新改造

【答案】D

【試題解析】按照租戶的意愿及時調(diào)整或改進房地產(chǎn)的使用功能可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。

7.某市2013年新開工的房屋建筑面積為230萬m2，2012年末完工轉(zhuǎn)入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為130萬m2，2013年竣工的房屋建筑面積為180萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( )年。

A.0.5

B.l.5

C.2

D.3

【答案】C

【試題解析】平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(230+130)¸180=2(年)。

8.土地儲備機構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的( )。

A.1.5%

B.2%

C.3%

D.5%

【答案】B

【試題解析】土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。

在政府授權(quán)開發(fā)商負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(或備案)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

9.房地產(chǎn)開發(fā)商應當自工程竣工驗收合格之日起( )內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

A.7

B.10

C.15

D.30

【答案】C

【試題解析】開發(fā)商應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

10.某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是( )。

A.5.16%

B.6.16%

C.6.5%

D.8.74%

【答案】B

【試題解析】實際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

【考點來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時間價值》第二節(jié)：資金時間價值。

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