2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎(chǔ)習(xí)題（二）

簡答題

1、估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣方委托，評(píng)估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金。請(qǐng)問：

1.采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入?

2.采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整?

2、馬某的房屋是1996年購買的多層單位集資房，磚混結(jié)構(gòu)，當(dāng)時(shí)購買價(jià)格是610元/ ㎡，共100平方米，因?yàn)槭?樓，現(xiàn)出租給某公司做辦公用房，馬某自己也就該房屋辦理了家政服務(wù)營業(yè)執(zhí)照?，F(xiàn)該房屋列入舊城改造的征收范圍，請(qǐng)問：房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容有哪些?如果馬某選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，則用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估應(yīng)符合哪些規(guī)定?

3、某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?

4、王某今年新購買的房屋出現(xiàn)地面滲水、墻體開裂的現(xiàn)象，于是王某委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房屋進(jìn)行損害賠償估價(jià)。請(qǐng)問：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)有哪些特點(diǎn)?

答案

1、【正確答案】 1.有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的預(yù)定計(jì)算有效毛收入;租期結(jié)束后，根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入;本題中合同租金明顯低于市場(chǎng)租金，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

2.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：

(1)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題，如是否包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);計(jì)租面積按建筑面積計(jì)還是按套內(nèi)建筑面積計(jì);此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問題，選擇可比實(shí)例時(shí)最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可比實(shí)例。

(2)租金的支付方式問題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例的租金支付方式。

2、【正確答案】 (1)房屋征收補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

3、【正確答案】 本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。(1)政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)剩余14幢住宅樓業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便等也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

(2)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900㎡住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含被拆除住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝飾裝修的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。

4、【正確答案】 損害賠償與一般價(jià)值估價(jià)相比，其估價(jià)的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

(1)損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)與負(fù)價(jià)值估價(jià);

(2)損害賠償估價(jià)不僅包括負(fù)價(jià)值估價(jià)，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià);

(3)損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例;

(4)損害賠償估價(jià)對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

(5)損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。通常需要出庭作證(老師證人)，要求有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。

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