2020房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)專項題：房地產(chǎn)估價原則

單項選擇題

1.下列做法中，體現(xiàn)一貫性原則的是(　)。

A.為同一估價目的，同一房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在不同價值時點(diǎn)的價格或價值評估

B.為同一估價目的，不同房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在同一價值時點(diǎn)的價格或價值評估

C.為征收持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅服務(wù)的估價

D.資產(chǎn)置換雙方同類房地產(chǎn)價值評估

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是一貫性原則和一致性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。選項BCD均為遵循一致性原則。參見教材P172。

2.下列做法中，體現(xiàn)一致性原則的是(　)。

A.為同一估價目的，同一房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在不同價值時點(diǎn)的價格或價值評估

B.為同一估價目的，不同房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在同一價值時點(diǎn)的價格或價值評估

C.房地產(chǎn)抵押價值評估

D.為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)價值評估

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是一貫性原則和一致性原則。一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關(guān)估價項目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。選項AD均為遵循一貫性原則。參見教材P172。

3.下列選項中，可以不遵循最高最佳利用原則的情況是(　)。

A.市場價值評估

B.現(xiàn)狀價值評估

C.抵押價值評估

D.開發(fā)價值評估

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的主要原則?，F(xiàn)狀價值評估，是按估價對象在某一特定時間(通常為現(xiàn)在)的實(shí)際狀況而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。參見教材P154。

4.可以設(shè)置抵押的房地產(chǎn)是(　)。

A.城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)

B.教學(xué)樓

C.依法被查封的商品房

D.共有產(chǎn)權(quán)的商鋪

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是合法原則。選項D只要共有產(chǎn)權(quán)人同意，就可以設(shè)置抵押。參見教材P159。

5.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點(diǎn)為(　)。

A.簽訂估價委托合同日

B.發(fā)放抵押貸款日

C.估價對象實(shí)地查勘日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。實(shí)務(wù)中，一般都是以實(shí)地查勘日作為價值時點(diǎn)的。參見教材P162。

6.評估受賄房地產(chǎn)，其價值時點(diǎn)為(　)。

A.產(chǎn)權(quán)登記日

B.受賄日

C.案發(fā)日

D.委托日

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。評估受賄房地產(chǎn)的價值，從理論上講，科學(xué)的價值時點(diǎn)應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價之日，相應(yīng)的估價對象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時的房地產(chǎn)狀況(但應(yīng)注意期房與現(xiàn)房的不同)。參見教材P163。

7.某估價機(jī)構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全焚毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。房屋已經(jīng)焚毀，所以需要評估房屋過去未焚毀時的狀態(tài)下，在目前市場狀態(tài)下的價值(損失額，也是理賠金額)。參見教材P162。

8.下列估價中，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在、估價對象為過去狀況的是(　)。

A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價

B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價

D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰瑢τ糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。選項A價值時點(diǎn)和估價對象都是過去;選項B價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為過去;選項C價值時點(diǎn)和估價對象都是現(xiàn)在;選項D價值時點(diǎn)是現(xiàn)在，但是估價對象為期房，為未來的狀況。參見教材P162～163。

9.預(yù)測性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　)。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。預(yù)測性房地產(chǎn)估價，估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為價值時點(diǎn)將來時的狀況。最常見的預(yù)測性估價，是假設(shè)開發(fā)法，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。參見教材P162，表4-1，以及教材P164。

10.在評估期房價格時，(　)。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為價值時點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)

B.估價對象狀況為價值時點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)

C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為價值時點(diǎn)(未來)的狀態(tài)

D.估價對象狀況為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為價值時點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。參見教材P162～163。

11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價值最大化

D.法律上許可

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經(jīng)管理部門批準(zhǔn)，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

12.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳利用，體現(xiàn)的原理是(　)。

A.替代原理

B.適合原理

C.均衡原理

D.收益遞增遞減原理

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。均衡原理指各內(nèi)部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。內(nèi)部要素叫均衡，內(nèi)外組合叫適合。參見教材P169。

13.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于(　)。

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。土地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆遷費(fèi)用。關(guān)于容積率和土地使用期限的信息，題干未給出。甲乙地塊基本情況都類似，所以其土地價值應(yīng)該也差不多。參見教材P168～169。

14.最高最佳利用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是(　)。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.適合原理

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。題中選項A收益遞增遞減原理幫助確定最佳規(guī)模和最佳集約度;選項B均衡原理也是幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模;選項D適合原理幫助確定是否與外部環(huán)境協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途;選項C替代原理是比較法的理論依據(jù)。參見教材P167～169。

15.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　)，應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.價值時點(diǎn)原則

D.替代原則

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。房地產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采用最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。參見教材P166。

16.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A.維持現(xiàn)狀

B.重新裝修

C.改變用途

D.重新開發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。(1)現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值=5000萬元;(2)重新裝修價值=6500/(1+10%)-800/(1+10%)0.5-500=4646萬元(裝修方案被否決);(3)改變用途價值=8000/(1+10%)-2160/(1+10%)0.5-500=4713萬元(改變用途方案被否決)。沒有給出重新開發(fā)的信息，所以維持現(xiàn)狀價值是最高的。參見教材P170。

17.運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用(　)的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.平均

D.居中

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面。參見教材P171。

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