2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化試題(八)

多項(xiàng)選擇題

1.市場(chǎng)價(jià)值形成的隱含前提包括(　)。

A.市場(chǎng)參與者個(gè)體的觀念和行為

B.不存在買家因特殊興趣附加出價(jià)

C.既不過于樂觀也不過于保守

D.最高最佳利用

E.合法原則下的謹(jǐn)慎原則

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，市場(chǎng)價(jià)值形成的隱含前提之一是市場(chǎng)參與者集體的觀念和行為。選項(xiàng)E，謹(jǐn)慎原則僅在抵押價(jià)值中體現(xiàn)。參見教材P91。

2.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法，正確的有(　)。

A.都可以采用收益法評(píng)估，且收益率取值相同

B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率

C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高收益率

D.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的收益率取值是不同的;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，評(píng)估投資價(jià)值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過程，對(duì)未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P90～92。

3.下列屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有(　)。

A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.承租人權(quán)益價(jià)值

E.殘余價(jià)值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

4.下列項(xiàng)目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

A.折舊費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.地租

D.保險(xiǎn)費(fèi)

E.房產(chǎn)稅

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是租賃價(jià)格。地租和保險(xiǎn)費(fèi)屬于商品租金的構(gòu)成項(xiàng)目。成本租金由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。不含的三個(gè)項(xiàng)目：“保利地產(chǎn)”保險(xiǎn)、利潤(rùn)、地租。參見教材P94。

5.房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D.訴訟費(fèi)用

E.其他法定優(yōu)先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是抵押價(jià)值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

6.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有(　)。

A.從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償后的余額

B.法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用等

C.當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)

D.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格變化較快時(shí)，應(yīng)定期對(duì)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估

E.不能單獨(dú)處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押物

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是抵押價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P94～95。

7.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價(jià)值包括(　)。

A.無租約限制價(jià)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值

C.承租人權(quán)益價(jià)值

D.租賃權(quán)價(jià)值

E.抵押權(quán)價(jià)值

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值都受租金水平影響;出租人權(quán)益價(jià)值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場(chǎng)平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是市場(chǎng)租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P99。

8.關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有(　)。

A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

C.合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值

E.合同租金不變，市場(chǎng)租金漲跌，承租人權(quán)益價(jià)值不變

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值無影響;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)該評(píng)估出租人的權(quán)益價(jià)格;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，承租人的權(quán)益價(jià)值就是市場(chǎng)租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見教材P99。

9.下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有(　)。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡(jiǎn)稱合同租金、租約租金)與市場(chǎng)租金差異的影響。看相應(yīng)的估價(jià)目的下，租賃合同是否繼續(xù)有效。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)。參見教材P99。

10.為國有土地上房屋征收補(bǔ)償目的而進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)(　)。

A.對(duì)于房屋租賃的影響，視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定

E.對(duì)于房屋抵押的影響，視為無抵押限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見教材P99。

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