2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)題(十六)
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1.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。參見(jiàn)教材P154。
2.根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。參見(jiàn)教材P156。
3.鑒證性估價(jià)一般都要遵循獨(dú)立客觀公正原則，咨詢(xún)性估價(jià)可以不必一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。咨詢(xún)性估價(jià)要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場(chǎng)上而非站在中立的立場(chǎng)上進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格地說(shuō)不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。參見(jiàn)教材P154。
4.估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，必須依法判定。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是合法原則。估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。參見(jiàn)教材P156。
5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。( )
『正確答案』 √
『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。參見(jiàn)教材P162。
6.從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，故不必做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。參見(jiàn)教材P156。
7.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。參見(jiàn)教材P168。
8.某單位于2009年12月1日與市國(guó)土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國(guó)土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。一般情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。但是此題中，產(chǎn)生補(bǔ)地價(jià)的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時(shí)都產(chǎn)生了補(bǔ)地價(jià)的需要，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為變更時(shí)，所以有兩個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P161。
9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，是遵循替代原理求取的。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是替代原則。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來(lái)求取的。參見(jiàn)教材P166。
10.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者不一致時(shí)，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況，應(yīng)該始終從權(quán)利人角度進(jìn)行估價(jià)。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者不一致時(shí)，應(yīng)該先根據(jù)估價(jià)目的確定是從權(quán)利人角度還是意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。參見(jiàn)教材P170。
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