2020房地產(chǎn)估價師《制度與政策》提升訓(xùn)練題（十九）

1.下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

A.共有的房地產(chǎn)

B.人民法院查封的房地產(chǎn)

C.出租的房地產(chǎn)

D.設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)

E.尚未注銷異議登記的房地產(chǎn)

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。選項A共有房地產(chǎn)可以抵押，必須經(jīng)共有人書面同意;選項CD出租的房屋及設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設(shè)定的租賃權(quán)和地役權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P142。

2.同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款的清償原則有(　)。

A.抵押權(quán)已登記的，按照債權(quán)比例清償

B.抵押權(quán)已登記的，先于未登記的受償

C.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

D.抵押權(quán)已登記的，按照登記時間的先后順序清償

E.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)發(fā)生時間的先后順序清償

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P148。

3.在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責有(　)。

A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

B.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

C.將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照

D.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

E.進行現(xiàn)場實地考察

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。參見教材P146。

4.最高額抵押權(quán)確定的情形有(　)。

A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

B.新的債權(quán)不可能發(fā)生

C.抵押財產(chǎn)被查封

D.約定債權(quán)確定期限屆滿

E.最高額抵押權(quán)設(shè)立滿一年

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P147。

5.《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有(　)。

A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償

B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人

E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。參見教材P148。

6.下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

A.集體所有的土地使用權(quán)

B.村辦企業(yè)廠房

C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件?！段餀?quán)法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P142。

7.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有(　)。

A.村辦企業(yè)的廠房可以抵押

B.以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)

C.公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴建實驗室可以抵押

D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效

E.同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件?！段餀?quán)法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P142。

8.某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有(　)。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔保。參見教材P146。

9.下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.10人共有的房地產(chǎn)，其中1人不同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

B.未解決權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)

C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

D.已被依法查封的房地產(chǎn)

E.已列入城市征收范圍內(nèi)的房屋

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。原建設(shè)部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。參見教材P142。

10.商品房現(xiàn)售條件與預(yù)售條件的不同之處有(　)。

A.已通過竣工驗收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。商品房預(yù)售的條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(4)商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。參見教材P128～130。

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