2020房地產估價師《理論與方法》專項練習題(二十)

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1、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產估價評估機構出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構并處(　)的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、3萬元以上5萬元以下

C、5萬元以上10萬元以下

D、5萬元以上20萬元以下

2、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，評估價值超過了誤差范圍，即被認定為“專業(yè)疏忽”，該誤差的最大范圍是(　)。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±20%

3、下列(　)不屬于鑒證性估價應當遵循的原則。

A、獨立

B、客觀

C、公正

D、牟利

4、(　)一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。

A、實際成交價格

B、評估價值

C、評估價格

D、真實價值

5、關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

A、房地產估價難免會有誤差

B、房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差

C、不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

D、可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差

6、從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是(　)。

A、估價對象的真實價格

B、估價對象的實際成交價格

C、估價對象的重置價格

D、合格估價師的重新估價結果

7、經濟學上的“完全市場”需要同時具備若干條件，下列選項中，屬于“完全市場”必須具體條件的是(　)。

A、商品質量參差不齊，方便實現(xiàn)商品篩選

B、就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的

C、銷售者需要實現(xiàn)總效用最大化

D、商品可以轉讓，且具有不可移動性

8、下列選項中，通常情況下房地產估價機構為抵押貸款前所提供的服務不包括(　)。

A、抵押價值評估

B、貸款項目評價

C、抵押率測算

D、為抵押權人提供風險提示

9、財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，此為房地產抵押對房地產估價需要中的(　)。

A、再次抵押估價

B、抵押期間估價

C、抵押房地產處置估價

D、續(xù)貸抵押估價

10、甲擁有的某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是(　)。

A、不超過100萬元

B、不超過80萬元

C、不超過20萬元

D、在20～80萬元

答案

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，房地產估價評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構并處5萬元以上20萬元以下的罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。參見教材P8～9。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，法官使用的誤差范圍是±10%，有時放寬到±15%。對于難度很大的估價業(yè)務甚至放寬到±20%。如果評估價值超過了誤差范圍，即可認為估價師有“專業(yè)疏忽”。參見教材P9。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。鑒證性估價應當“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。參見教材P9。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常成交價格。參見教材P10。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結果進行比較。因真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，一是實際成交價格，二是合格的估價師的重新估價結果。參見教材P10。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結果進行比較。參見教材P10。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的必要性。選項A錯誤，“完全市場”需要商品同質，買者不在乎從誰的手里購買;選項C錯誤，總效用最大化是消費者所追求的;選項D錯誤，“完全市場”的條件之一是：商品可以轉讓且可以發(fā)生空間位置移動。參見教材P12。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等服務。選項D屬于房地產估價機構在抵押貸款后所提供的服務。參見教材P17。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押的需要。再次抵押估價，《擔保法》第三十五條規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”參見教材P17。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押的需要。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P17。

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