2020房地產估價師《案例分析》精選題（三十三）

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

問題：

1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

參考答案：

1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

②當?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

④對被拆遷房屋的性質用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

參考答案：

解法一：

擬選用假設開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

解法二：

1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。

2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

8.根據(jù)《房地產估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

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