2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)題(三十六)

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1、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其(　)。

A.效用

B.花費(fèi)的成本

C.市場(chǎng)價(jià)值

D.投資價(jià)值

2、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是(　)?！?011年真題】

A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑，

D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑

3、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為(　)萬元?！?011年真題】

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

4、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知 B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100

5、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/┫，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/┫和60元/┫，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為(　)元/┫。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

6、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為(　)。

A.土地取得成本+開發(fā)成本

B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

7、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬元，投資利息為600萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為(　)。

A.9.8%

B.11.1%

C.11.9%

D.12.5%

8、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/┫，正常開發(fā)成本為1500元/┫，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/┫，銷售稅費(fèi)為300元/┫，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為(　)元/┫。

A.1840

B.2840

C.3000

D.3300

9、某房地產(chǎn)的土地面積為500┫，土地價(jià)格為2000元/┫;建筑面積為1000┫，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/┫。市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/┫，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(　)元/┫。

A.200

B.300

C.700

D.1000

10、關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是(　)?！?011年真題】

A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果

1、【正確答案】：A

【答案解析】：現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。

2、【正確答案】：B

【答案解析】：體現(xiàn)客觀成本的要求。

3、【正確答案】：D

【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

X=20666.67

4、【正確答案】：C

【答案解析】：A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬元

5、【正確答案】：B

【答案解析】：土地取得費(fèi)用為開發(fā)期之初計(jì)息，即2年，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計(jì)息1.5年，第二年計(jì)息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/┫。

6、【正確答案】：C

【答案解析】：通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用。

7、【正確答案】：B

【答案解析】：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。

8、【正確答案】：D

【答案解析】：開發(fā)完成后的地價(jià)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/┫)。

9、【正確答案】：B

【答案解析】：該類房地產(chǎn)的重置價(jià)格=1800×1000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實(shí)際價(jià)值=2500×1000-2000×500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(180-150)×10000÷1000=300(元/┫)。

10、【正確答案】：A

【答案解析】：?jiǎn)挝槐容^法的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。

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