2020房地產(chǎn)估價師制度與政策考點:房地產(chǎn)稅費法律制度

房地產(chǎn)稅費法律制度：

(一)房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)稅，是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。我國目前征收的房產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和契稅，土地稅主要有土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，其他與房地產(chǎn)緊密相關的稅種有固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育附加稅、印花稅等。

(二)房地產(chǎn)費概述

1.房地產(chǎn)費的概念

房地產(chǎn)費，是指在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的稅以外的其他費用。房地產(chǎn)具有管理性、服務性和補償性的特征。

房地產(chǎn)費與房地產(chǎn)稅不同。與房地產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)費具有以下特征：第一，主體不同。房地產(chǎn)費可以由各有關國家行政機關、事業(yè)單位收繳;房地產(chǎn)稅只能由國家稅務機關或國家稅務機關委托房地產(chǎn)機關征收。第二，目的不同。收取房地產(chǎn)費的目的是為了補充行政機關、事業(yè)單位的經(jīng)費來源，因此所收取的費用一般由其自收自支，用于從事與其職能或義務相關的房地產(chǎn)管理、服務活動;而房地產(chǎn)稅是為了調節(jié)社會關系、促進土地資源的合理配置和房地產(chǎn)的有效利用，同時也為了增加政府的財政收入，所以收取的稅金必須全部上繳中央和地方財政，由政府統(tǒng)一支配。第三，依據(jù)不同。房地產(chǎn)費一般根據(jù)國家法律、政策而實施，有的還是根據(jù)收繳主體的自行規(guī)定而收取，效力較低;房地產(chǎn)稅一般都是根據(jù)國家專門的稅收法律實施，效力較高。

2.房地產(chǎn)費的種類

房地產(chǎn)費主要有房地產(chǎn)開發(fā)活動費、房地產(chǎn)交易費、房地產(chǎn)中介服務費。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)活動費。

目前我國在房地產(chǎn)開發(fā)活動中發(fā)生的收費項目主要有以下幾項：

①市政公用設施建設費。包括：綜合開發(fā)市政費，按商品房銷售收入的15%計收;分散建設市政費，其中住宅建設項目按照建筑面積每平方米價格的15%計收，并于開工前一次繳清;分散建設生活服務配套設施建設費，按照建筑面積每平方米價格的15%計收。

②四源費。是用來興建自來水、污水、煤氣、供熱等服務設施的費用。由于能源價格低于成本，政府部門每年要補貼大量資金來維持此類公共事業(yè)單位的運行。政府向開發(fā)企業(yè)收取四源費，是為了緩解城市發(fā)展對能源的需求，籌建建設資金。

③其他費用項目。在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中，除了上述兩項費用之外，還會發(fā)生多種較小費用項目，如立項管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、規(guī)劃管理費、征地管理費、拆遷管理費、工程預算審核費、土地權屬地籍調查測量費、劃紅線費、建設工程許可執(zhí)照費、投標管理費、消防設施費、防洪費、綠化建設費等。

(2)房地產(chǎn)交易費。

房地產(chǎn)交易費，是指在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生的收費項目。在房地產(chǎn)交易過程中，除了向國家交納契稅和印花稅外，還需要繳納以下幾種費用。

①登記費。登記費分為房屋登記費和房地產(chǎn)權登記費。凡辦理房地產(chǎn)買賣、租賃登記的，交易雙方都要分別按件數(shù)交登記費。另外，因買賣、贈與、交換、繼承等發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，由房地產(chǎn)權利的承受人交付登記費。

②手續(xù)費。進行房屋交易時，雙方辦理房地產(chǎn)權屬登記，應向房地產(chǎn)管理部門繳納手續(xù)費;辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù)的，雙方當事人按照實際成交價的1%繳納手續(xù)費;辦理房地產(chǎn)贈與、繼承、分割等手續(xù)的，房屋的承受人應按照評估價格的1%繳納手續(xù)費。

(3)房地產(chǎn)中介服務費。

房地產(chǎn)中介服務費，是房地產(chǎn)交易市場重要的經(jīng)營性服務收費。按照市場物價部門的規(guī)定，中介服務機構應當本著合理、公開、誠實信用的原則，嚴格執(zhí)行收費原則和收費標準，切實提供質價相稱的服務。此外，房地產(chǎn)中介服務收費實行明碼標價制度，中介服務機構應當在其經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內(nèi)容、計費方法、收費標準等事項。

不同服務項目的收費標準是不一樣的。按照市場物價部門的有關規(guī)定，服務項目的收費標準是：

①房地產(chǎn)經(jīng)紀收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀收費是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀人接受委托，進行代理收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀收費根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標準。

房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收：

房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累計計費率(%)

500以下(含500) 2.5

501~2000 2

2001~5000 1.5

5001~10000 1

10000以上 0.5

實行獨家代理的收費由委托方與房地產(chǎn)中介機構協(xié)商，其標準可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。

房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。

②房地產(chǎn)咨詢服務費。房地產(chǎn)中介服務機構應委托人要求，提高有關房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術、信息等咨詢服務，可收取房地產(chǎn)咨詢服務費。房地產(chǎn)咨詢收費按服務形式分為口頭咨詢費和書面咨詢費兩種。

a.書面咨詢費。按照咨詢服務所需時間、內(nèi)容繁簡、人員專業(yè)技術等級，每次10~50元。

b.書面咨詢費。按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡，結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份300~1000元;技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但一般不超過咨詢標的額的0.5%。

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