2021房地產估價師考試《經營管理》階段預習題(7)

1、房地產開發(fā)項目的開發(fā)期，由(　)兩個階段組成。

A、建造期與經營期

B、準備期與經營期

C、準備期和建造期

D、建造期和經營準備期

2、下列房地產投資項目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是(　)。

A、建安工程費

B、土地費用

C、空置率

D、容積率

3、某房地產開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(　)元/m2。

A、3000

B、5000

C、7500

D、8000

4、某房地產開發(fā)項目的占地面積2000m2，土地總價2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預測銷售價格為12000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

5、某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為(　)元/m2。

A、2350.00

B、2937.50

C、3250.00

D、4062.50

6、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距(　)，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。

A、越大

B、越小

C、沒有關系

D、無法判斷

7、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括(　)。

A、最低租售價格

B、最低租售數量

C、最低建安成本

D、最高土地取得價格

8、臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(　)的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

A、利潤為零時

B、利潤最大時

C、允許的最低經濟效益指標

D、允許的最高經濟效益指標

9、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費用

B、最高租售數量

C、最高購買價格

D、最高土地取得價格

10、“三項預測值”分析方法是(　)中的一種。

A、概率分析方法

B、盈虧平衡分析方法

C、多因素敏感性分析方法

D、單因素敏感性分析方法

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素包括購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。選項ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。參見教材P216。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。最高土地取得價格=(8000-3000)×10000×1.5/10000=7500。參見教材P217。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P218。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理?？偨ㄖ娣e=10000×4=40000m2，可銷售面積=40000×80%=32000m2，銷售單價×銷售量=固定成本+單位變動成本×建筑面積，設單位變動成本為X，0.45×32000=5000+40000x，X=0.235(萬元/m2)。參見教材P218。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。參見教材P219。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。收入項目求其最低值，成本項目求其最高值。參見教材P219。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。參見教材P219。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材P219。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。參見教材P227。

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