2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考題(1)

1.2017年3月15日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司接受一在建寫字樓的價(jià)值評(píng)估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作，欲轉(zhuǎn)讓在建工程，甲注冊(cè)房地產(chǎn)價(jià)師經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選用了假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程，根據(jù)本項(xiàng)目估價(jià)的目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況，甲估價(jià)師選用了成本法測(cè)算在建工程開發(fā)完成后的價(jià)值，并運(yùn)用動(dòng)態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利息和投資利潤(rùn)及購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)。

問題：1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期?

2.在估價(jià)過程中，甲犯了哪些錯(cuò)誤?

考點(diǎn)分析：假設(shè)開發(fā)法的價(jià)值形成過程。

【參考答案】

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)平均值，預(yù)測(cè)后續(xù)建設(shè)期，但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營(yíng)期。

2.估價(jià)師主要錯(cuò)誤有：

(1)估價(jià)前提錯(cuò)誤，應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動(dòng)態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤(rùn)，因?yàn)檎郜F(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項(xiàng)。

(3)開發(fā)完成后價(jià)值用成本法錯(cuò)誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報(bào)酬率錯(cuò)誤，應(yīng)是平均收益率。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材341、347～351頁。

試題總結(jié)：假設(shè)開發(fā)法很少在指錯(cuò)題中出現(xiàn)，所以更多出現(xiàn)在問答題和單選題中，注意估價(jià)前提、方法選擇、參數(shù)選取注意事項(xiàng)、操作步驟。

2.2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

問題：

1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

考點(diǎn)分析：比較法的可比實(shí)例的選取+收益法價(jià)值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實(shí)例(1分)。因?yàn)?/p>

(1)雖然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場(chǎng)與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

(3)商場(chǎng)與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

(4)商場(chǎng)與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場(chǎng)與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場(chǎng)與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場(chǎng)剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材182～183頁。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì)算。(2分)

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。(2分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材257～258頁。

3.(1)確定自營(yíng)部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。(實(shí)際和客觀的差別)

(3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場(chǎng)的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。

(5)還要注意正常商業(yè)利潤(rùn)的合理剝離。(3分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材254頁。

試題總結(jié)：商業(yè)用途、商住用途、寫字樓、酒店考得多一些。住宅會(huì)增加劃撥地、在建工程等情況，同時(shí)比較法和收益法兩種方法同時(shí)使用。必須有一些復(fù)雜的內(nèi)容、出租、抵押、征收等，有自己獨(dú)特的問題，如收取較高的管理費(fèi)。

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