2021房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(4)

1.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價格為400萬。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價為800元/㎡，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/㎡，居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為( )萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【試題解析】應(yīng)補(bǔ)地價=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(萬元)

3.明確估價基本事項(xiàng)是實(shí)施估價的基本前提，實(shí)際估價中不能明確估價事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于( )。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價項(xiàng)目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

【試題解析】明確估價基本事項(xiàng)主要包括弄清估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型這四項(xiàng)。在實(shí)際估價中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、價值時點(diǎn)和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價師。

4.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由( )見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系第三人

B.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人

C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D.人民法院和無利害關(guān)系的第三人

【答案】B

【試題解析】原《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的說法是A，《國有土地上房屋征收評估辦法》的說法是B，以后者說法為準(zhǔn)。

5.關(guān)于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是( )。

A.估價資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料

B.記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C.歸檔的估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對未正式出具估價報(bào)告的估價項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于半年

【答案】D

【試題解析】保存的估價資料一般包括：①估價報(bào)告;②估價委托書和估價委托合同;③估價所依據(jù)的委托人提供的資料;④估價項(xiàng)目來源和溝通情況記錄;⑤估價作業(yè)方案(2017年教材新增內(nèi)容);⑥估價對象實(shí)地查勘記錄;⑦估價報(bào)告內(nèi)部審核記錄;⑧估價中的不同意見記錄;⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔保存，同時可采用電子文檔保存。對未正式出具估價報(bào)告的估價項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于一年。

6、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。參見教材P168。

7、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P169

9、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元)，改變用途價值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。參見教材P170。

10、運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。參見教材P171。

新一輪的房地產(chǎn)估價師備考之路已經(jīng)開啟，環(huán)球網(wǎng)校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點(diǎn)、歷年真題等資料，供考生免費(fèi)下載，考生可點(diǎn)擊文末免費(fèi)下載專區(qū)下載。考生即日起可 免費(fèi)預(yù)約短信提醒，待2021年報(bào)名通知發(fā)布后，及時收到考試動態(tài)！