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2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》備考習(xí)題

更新時間:2021-05-24 17:03:15 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽26收藏5

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2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》備考習(xí)題

1、在實(shí)際估價中,下列求取凈收益A的方法,最合理的是( )。

A、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

C、過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D、未來數(shù)據(jù)資本化公式法

2、報酬率的表達(dá)式為( )。

A、投資回報/所投入的資金

B、投資回收/所投入的資本

C、(投資回報+投資回收)/所投入的資金

D、(投資回收-投資回報)/所投入的資本

3、某房地產(chǎn)估價師采用累加法求取報酬率,其中安全利率為5%,投資風(fēng)險補(bǔ)償率為1%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為0.1%,投資帶來的優(yōu)惠率為2%。則報酬率是( )。

A、4.1%

B、5.1%

C、5.9%

D、6.1%

4、下列收益乘數(shù)法中,考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率,但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是( )。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛收入乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

5、( )是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛租金乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

6、某收益性房地產(chǎn)共5年收益期,報酬率為10%,未來5年的凈收益預(yù)測分別為5000、5250、5600、5850、6500,收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資本化率為( )。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

7、下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn),表述錯誤的是( )。

A、直接資本化法不需要預(yù)測未來許多年的凈收益

B、直接資本化法的計算過程較簡單

C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實(shí)際情況

D、直接資本化法對可比實(shí)例的依賴性較差

8、某臨街商鋪,投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款,則綜合資本化率為( )。

A、8.8%

B、10%

C、18%

D、18.6%

9、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為5萬元,自有資金資本化率為12%,抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價格為( )萬元。

A、22.0

B、22.5

C、23.0

D、23.5

10、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元,建筑物價值為3000萬元,建筑物資本化率為10%,土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是( )。

A、6250

B、8000

C、9250

D、10000

答案解析:

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中,最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報酬率的實(shí)質(zhì)。報酬率=投資回報/所投入資金。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。潛在毛收入乘數(shù),是沒有考慮空置和運(yùn)營費(fèi)用差異的,是最理想的狀態(tài)下的毛收入,實(shí)際上達(dá)不到;有效毛收入乘數(shù),則是充分考慮了空置和租金損失的情況。可以從字面進(jìn)行理解,幫助解題。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比率=5000/57447.17=8.7%。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法對可比實(shí)例的依賴性較強(qiáng)

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)×分期償還額=貸款總額,月抵押貸款常數(shù)==2.028%,年抵押貸款常數(shù)=2.028%×12=24.33%,綜合資本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合技術(shù)。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬元),償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元),抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元),該宗房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬元)。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是剩余技術(shù)。土地價值=(800-3000×10%)/8%=6250(萬元);該房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=3000+6250=9250(萬元)。

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