2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題（五）

閱讀理解

1、某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600㎡，該公司認為建600㎡經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000㎡的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓申請抵押貸款，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

<1> 、評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　)。

A、460㎡

B、600㎡

C、1000㎡

D、以上三個面積都不行

<2> 、能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　)。

A、政府房地產(chǎn)管理部門

B、政府規(guī)劃管理部門

C、政府土地管理部門

D、上級總公司

<3> 、對該寫字樓進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是(　)。

A、集聚程度

B、交通條件

C、周邊環(huán)境

D、教育配套設(shè)施

2、估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

<1> 、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的是(　)。

A、劃撥土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押

B、抵押估價的價值時點原則上為完成估價對象實地查勘之日

C、在運用比較法估價時，應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘

D、抵押估價報告應(yīng)包括估價對象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性

<2> 、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時(　)。

A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

<3> 、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(　)。

A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B、無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

C、在估價測算過程中土地成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金

D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金

<4> 、假如以投保火災(zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則(　)。

A、3500萬元是該賓館的公開市場價值

B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

D、投保時，保險金額不能超過3500萬元

3、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用比較法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/㎡，收益價格為12000元/㎡，兩個測算結(jié)果存在一定差異。

<1> 、如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是(　)。

A、空置率取值偏大

B、報酬率取值偏小

C、運營費用率取值偏大

D、租金增長率取值偏小

<2> 、如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價格低于收益價格的原因不包括(　)。

A、通脹率上行

B、存款利率下調(diào)

C、辦公用房銷售市場降溫

D、辦公用房租賃市場升溫

<3> 、如果兩個測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵押估價兩種估價目的下，將上述比準(zhǔn)價格和收益價格進行加權(quán)平均時，合理的權(quán)重取值方式是(　)。

A、對房屋征收評估，比準(zhǔn)價格權(quán)重大于收益價格權(quán)重

B、對房屋征收評估，比準(zhǔn)價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重

C、對房地產(chǎn)抵押估價，比準(zhǔn)價格權(quán)重等于收益價格權(quán)重

D、對房地產(chǎn)抵押估價，比準(zhǔn)價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重

4、某城市因道路拓寬需征收一幢建于2000年，建筑面積為8000 m2的臨街五層綜合樓，該項目征收人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋征收補償后，原征收單位已搬遷完畢，該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。

<1> 、該醫(yī)院應(yīng)與(　)接洽購買綜合樓事宜。

A、被征收人

B、征收人

C、房屋征收實施單位

D、政府規(guī)劃主管部門

<2> 、買方可支付的最高購買價為(　)。

A、建筑市場價值-平移相關(guān)費用

B、拆除的舊建筑材料價值-平移相關(guān)費用

C、建筑物殘值

D、建筑物市場價值-平移相關(guān)費用-占用醫(yī)院內(nèi)土地的價值

<3> 、賣方可接受的最低購買價為(　)。

A、建筑物市場價值

B、建筑物市場價值-清理費用

C、拆除后的舊建筑材料價值

D、拆除后的舊建筑材料價值-清理費用

5、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責(zé)本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。

<1> 、關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進行評估的說法，正確的是(　)。

A、依照市、縣人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估

B、依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進行評估

C、該自建房屋未進行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估

D、該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估

<2> 、此房屋的評估過程為：收集和測算類似房地產(chǎn)價格;修正類似房地產(chǎn)價格;確定被征收房屋價格。此房屋評估采用的是(　)。

A、收益法

B、成本法

C、比較法

D、假設(shè)開發(fā)法

<3> 、張某對評估結(jié)果有異議，首先應(yīng)當(dāng)(　)。

A、委托其他評估機構(gòu)另行評估

B、向原估價機構(gòu)申請復(fù)核評估

C、向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定

D、向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟

參考答案：

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000㎡;原房已滅失，也不能選460㎡。

【正確答案】 B

【答案解析】 城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)是否可以翻建。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層。

2、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。選項A錯誤，劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;選項C錯誤，在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘;選項D錯誤，抵押估價報告應(yīng)包括估價對象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地成本不應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是報酬資本化法的公式。由報酬資本化法的公式可知，當(dāng)報酬率取值偏小時，測算出的收益價值會偏大。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是比較法。通脹率上漲會導(dǎo)致比較法測算的價格偏高;題中選項BCD均會使收益法測算的價格偏高。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價。房屋征收是公開市場下的平均價值，因此對房屋征收評估，比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重;由于抵押評估要遵循謹慎原則，不能高估房地產(chǎn)的價值，因此比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。該醫(yī)院應(yīng)與征收人接洽購買綜合樓事宜。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。買方可支付的最高購買價=建筑市場價值-平移相關(guān)費用。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。賣方可接受的最低購買價=拆除后的舊建筑材料價值-清理費用。

5、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。比較法評估技術(shù)路線：收集和測算類似房地產(chǎn)價格;修正類似房地產(chǎn)價格;確定被征收房屋價格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核估價申請，指出評估報告存在的問題

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