2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：成本法概述

考點(diǎn)：成本法概述

1.成本法：測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本(或重建成本)減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。(注意：和比較法、收益法的思路對(duì)比)

重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

折舊，是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。(會(huì)計(jì)折舊——價(jià)值損耗，估價(jià)折舊——價(jià)值差額)

成本法先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各組成部分加總。

成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(會(huì)計(jì)成本，不含利潤(rùn))，而是價(jià)格(估價(jià)中的成本，包含社會(huì)平均利潤(rùn))。

2.成本法的理論依據(jù)(熟悉)——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，商品價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。

從賣(mài)方看，房地產(chǎn)價(jià)格基于過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，是賣(mài)方最低賣(mài)價(jià)，不能低于開(kāi)發(fā)建設(shè)代價(jià)。

從買(mǎi)方看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于類(lèi)似房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，根據(jù)“替代原理”，房地產(chǎn)價(jià)格如果高于必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則購(gòu)買(mǎi)不如自己開(kāi)發(fā)。

均衡點(diǎn)，賣(mài)方不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買(mǎi)方是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3.成本法適用的估價(jià)對(duì)象(掌握)

適用對(duì)象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計(jì)劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。

化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類(lèi)，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單獨(dú)的建筑物或裝飾裝修，通常也采用成本法估價(jià)。

不適用對(duì)象——建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。老舊建筑物測(cè)算重新購(gòu)建成本和折舊難度大。一般用殘余價(jià)值估價(jià);對(duì)于整個(gè)過(guò)于老舊的房地產(chǎn)，適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

成本法主要適用于評(píng)估新建筑物或比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。

【例題】成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括(　)等。

A.圖書(shū)館

B.學(xué)校

C.空置的寫(xiě)字樓

D.單獨(dú)的建筑物

E.加油站

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)(新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(舊房地產(chǎn))、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(在建工程)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(期房)，都可采用成本法。選項(xiàng)A圖書(shū)館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益,限制了收益法。選項(xiàng)B學(xué)校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。選項(xiàng)D單獨(dú)的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無(wú)收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn)。選項(xiàng)C空置的寫(xiě)字樓可以尋找類(lèi)似的寫(xiě)字樓，采用比較法，或收益法評(píng)估;選項(xiàng)E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評(píng)估。參見(jiàn)教材P286。

4.成本法估價(jià)需要具備的條件

需要具備兩個(gè)條件：

一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)出市場(chǎng))，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

注意3個(gè)問(wèn)題：

(1)采用客觀(guān)成本，而不是實(shí)際成本。

實(shí)際成本是購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出，或開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤(rùn)。客觀(guān)成本是購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

(2)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造商場(chǎng)。雖建造費(fèi)用巨大，但商場(chǎng)價(jià)值不高。

(3)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。

5.成本法估價(jià)的操作步驟(熟悉4個(gè)步驟)

①選擇具體估價(jià)路徑;

②測(cè)算重置成本或重建成本;

③測(cè)算折舊;

④計(jì)算成本價(jià)值。

【例題】成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格時(shí)，例如評(píng)估某幢住宅樓中某套住房的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓的平均單位價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、戶(hù)型、室內(nèi)裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住房的單位價(jià)值。參見(jiàn)教材P286。

【例題】某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括(　)。

A.應(yīng)采用客觀(guān)成本，而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀(guān)成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。成本法估價(jià)時(shí)需要注意下列3個(gè)問(wèn)題：(1)應(yīng)采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本;(2)應(yīng)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整;(3)應(yīng)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng)E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原則。參見(jiàn)教材P287～288。

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