2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題（七）

事件一：2017年5月10日，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區(qū)配套商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。選用比較法作為主要的估價(jià)方法，搜集到三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例1是本小區(qū)底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價(jià)12000元/m2，簡(jiǎn)裝;實(shí)例2是對(duì)面小區(qū)帶裝修底商，現(xiàn)出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價(jià)16000元/m2;實(shí)例3是本小區(qū)剛剛轉(zhuǎn)讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，買賣合同約定合同約定成交價(jià)格10000元/m2，除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

問(wèn)題：

1.這三個(gè)交易實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)還是可作為可比實(shí)例?并說(shuō)明理由。

2.如若選用為可比實(shí)例，請(qǐng)說(shuō)明如何修正處理?

考點(diǎn)分析：比較法的可比實(shí)例的選取。

【參考答案】

1.交易實(shí)例是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易案例;類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近并與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況(用途、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同)或相當(dāng)(規(guī)模、檔次)的房地產(chǎn);可比實(shí)例房地產(chǎn)是指交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似、成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格應(yīng)盡量為房地產(chǎn)正常價(jià)格。交易實(shí)例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實(shí)例房地產(chǎn)最小，是包含和被包含的關(guān)系。

實(shí)例1因規(guī)模不相當(dāng)不能成為類似房地產(chǎn)、更不能成為可比實(shí)例;實(shí)例2、實(shí)例3符合可比實(shí)例要求，選為可比實(shí)例。

實(shí)例2應(yīng)扣除裝修費(fèi)用修正為不含有裝修的毛坯房地產(chǎn)價(jià)值;實(shí)例3根據(jù)所得到的賣方實(shí)際價(jià)值，選用公式，確定正常市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易情況修正。

事件二：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截止項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，在采用成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)的重置成本為2800元/m2。

問(wèn)題：

1.上述確定該房地產(chǎn)的重置成本的過(guò)程有哪些錯(cuò)誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測(cè)算出成本價(jià)值?

考點(diǎn)分析：成本法的應(yīng)用、還可作指錯(cuò)類型范例：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材289～299頁(yè)。

【參考答案】

1.錯(cuò)誤有：

(1)不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算，而應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來(lái)估算。

(2)“開(kāi)發(fā)成本”包含土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息共六項(xiàng)，不能將開(kāi)發(fā)成本與土地取得成本和管理費(fèi)等并列。

(3)該房地產(chǎn)重置成本除上述開(kāi)發(fā)成本外，還應(yīng)有開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

(4)投資利息的計(jì)息起點(diǎn)應(yīng)為計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。

或：不應(yīng)計(jì)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材311～312頁(yè)。

試題總結(jié)：成本法主要考查實(shí)際成本和客觀成本的不同，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的確定，折舊的扣除、折舊年限的確定。

事件三：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一自建住宅項(xiàng)目的補(bǔ)償價(jià)值，建筑面積243.42m2，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2017年6月15日。房屋估價(jià)選用重置成本法，指以重建該房屋所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)作為估價(jià)對(duì)象房屋的價(jià)值的方法。

房屋現(xiàn)值=房屋重置成本×成新率、房屋重置成本=建筑工程費(fèi)用+規(guī)費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，由于估價(jià)對(duì)象房屋為房屋所有權(quán)人自建，一般不發(fā)生專業(yè)費(fèi)和銷售稅費(fèi)，有關(guān)部門(mén)也未征收規(guī)費(fèi)，因此本次估價(jià)未計(jì)算專業(yè)費(fèi)、規(guī)費(fèi)和銷售稅費(fèi)。建筑工程費(fèi)當(dāng)初實(shí)際支付1700元/m2，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)因估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，工期短，不計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀的正常建設(shè)周期3個(gè)月，利率取中國(guó)人民銀行公布的半年期貸款利率6.10%，建設(shè)費(fèi)在建設(shè)期均勻投入。利潤(rùn)取房屋所有權(quán)人期望利潤(rùn)15%。通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的成新率為60%，該住宅的估價(jià)總價(jià)=1700×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)(3/12)/2+15%]×60%/10000=28.74(萬(wàn)元)，住宅的估價(jià)單價(jià)=28.74×10000/243.42=1180.68元/m2。請(qǐng)問(wèn)上述估價(jià)過(guò)程中有哪些錯(cuò)誤?如何改正?

考點(diǎn)分析：成本法的價(jià)值形成過(guò)程或指錯(cuò)題。

【參考答案】

錯(cuò)誤：

(1)成本法的定義不準(zhǔn)確不規(guī)范，應(yīng)表述為“成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體說(shuō)，是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本折減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。”

(2)在成本法計(jì)算時(shí)，應(yīng)計(jì)入專業(yè)費(fèi)、規(guī)費(fèi)和銷售稅費(fèi)，不計(jì)入得出的價(jià)格不是客觀合理價(jià)格;

(3)在計(jì)算投資利息時(shí)，不應(yīng)采用半年期貸款利率，而應(yīng)采用一年期貸款利率計(jì)算;

(4)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不應(yīng)選期望利潤(rùn)，應(yīng)改為該區(qū)域該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)。

試題總結(jié)：此類題可以出指錯(cuò)題也可以出改錯(cuò)題，還可以對(duì)細(xì)節(jié)出問(wèn)答題。

問(wèn)答題練習(xí)---假設(shè)開(kāi)發(fā)法

近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

考點(diǎn)分析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的價(jià)值形成過(guò)程并結(jié)合在建工程、抵押評(píng)估特別情況。

【參考答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法及抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)

開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。(2分)

開(kāi)發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)

折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。(2分)

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