2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（五）

判斷題

1.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，為了提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，選擇的可比實(shí)例多多益善。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，一般選取3～5個(gè)可比實(shí)例，不得少于3個(gè)。參見教材P182。

2.某估價(jià)師在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于沒做交易實(shí)例收集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以放棄了采用比較法。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例收集工作，不能成為不采用比較法的理由。參見教材P176。

3.可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔1年以上的不得采用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過1年，不得超過2年。參見教材P183。

4.如果可比實(shí)例的成交日期晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，則進(jìn)行市場狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)該將可比實(shí)例的成交日的實(shí)際成交價(jià)格，調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的成交日期不應(yīng)晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)。這樣的可比實(shí)例最好不選，談不上市場狀況調(diào)整。參見教材P183。

5.某可比實(shí)例買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格會(huì)下降。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額-賣方幫買方繳納的稅費(fèi)。買方稅費(fèi)增加，則正常負(fù)擔(dān)價(jià)格下降。參見教材P186。

6.在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場狀況調(diào)整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)市場價(jià)格平穩(wěn)時(shí)，可不進(jìn)行市場狀況調(diào)整(實(shí)際上是進(jìn)行了市場狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%)。參見教材P194。

7.建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，既包括有和無的差別，也包括好與壞，優(yōu)與劣、新與舊的差別。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，只包括有和無的區(qū)別。好與壞、優(yōu)劣、新舊的差別在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理。參見教材P184。

8.帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格=不帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。調(diào)整的基本思路是，將帶有債權(quán)債務(wù)或其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一調(diào)整為不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格。不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值。參見教材P185。

9.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，如果按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行了市場狀況的調(diào)整，則應(yīng)該采取成交日期時(shí)的匯率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種(如美元)的房地產(chǎn)價(jià)格換算為另一幣種(如人民幣)的房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格對(duì)應(yīng)日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。參見教材P188。

10.對(duì)同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價(jià)>套內(nèi)建筑面積單價(jià)>使用面積單價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一般情況下，建筑面積>套內(nèi)建筑面積>使用面積，建筑面積單價(jià)﹤套內(nèi)建筑面積單價(jià)﹤使用面積單價(jià)。參見教材P189。

11.在房地產(chǎn)交易實(shí)例收集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià)格。參見教材P179。

12.市場狀況調(diào)整，就是將可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，調(diào)整為其成交日期的價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的內(nèi)容。市場狀況調(diào)整，就是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格，調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見教材P194。

13.實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。參見教材P198。

14.房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，直接比較法，就是要使得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價(jià)格變成可比實(shí)例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。直接比較法，就是要使得可比實(shí)例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價(jià)格。參見教材P198。

15.整幢住宅區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容包括所處的樓幢、樓層。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。整幢住宅區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括所處的樓幢、樓層。參見教材P198。

16.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不易超過20%。共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整和修正幅度不易超過30%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不易超過20%。共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整和修正幅度不易超過30%。參見教材P205。

17.經(jīng)修正和調(diào)整的各個(gè)比較價(jià)值中，最高價(jià)和最低價(jià)的比值不宜大于1.2。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值。經(jīng)修正和調(diào)整的各個(gè)比較價(jià)值中，最高價(jià)和最低價(jià)的比值不宜大于1.2。參見教材P205。

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