2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí)題（十一）

單選題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起( )內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。

A.7

B.10

C.15

D.30

【答案】C

【試題解析】開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。

2.如果某開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開(kāi)發(fā)中居龍頭老大地位，應(yīng)采用的是( )。

A.隨行就市定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法

D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

【答案】D

【試題解析】領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的開(kāi)發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開(kāi)發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。

3.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的( )分析。

A.需求

B.供給

C.競(jìng)爭(zhēng)

D.市場(chǎng)占有率

【答案】A

【試題解析】需求分析包括：需求影響因素分析、需求預(yù)測(cè)、吸納率分析(具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì))、市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。

4.我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在( )利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)。

A.紐約同業(yè)拆放

B.香港同業(yè)拆放

C.倫敦同業(yè)拆放

D.新加坡同業(yè)拆放

【答案】C

【試題解析】我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)。

5.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

A.甲>乙>丙

B.丙>乙>甲

C.乙>甲>丙

D.乙>丙>甲

【答案】B

【試題解析】實(shí)際利率i=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%;按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%;按月計(jì)息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，則實(shí)際利率按月計(jì)息最大，按年計(jì)息最小。

6.某投資者購(gòu)買一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是( )。

A.5.16%

B.6.16%

C.6.5%

D.8.74%

【答案】B

【試題解析】實(shí)際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

7.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

A.91.76

B.142.40

C.150.94

D.160.00

【答案】C

【試題解析】因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等，即s=i，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA1/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(萬(wàn)元)。

【史家解讀】若題中給出年利率為5.5%，不能用年利率參與計(jì)算，雖然在教材第五章第三節(jié)的等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中用的i是指利率，此題計(jì)算中應(yīng)該采用折現(xiàn)率，因?yàn)檫@是出租經(jīng)營(yíng)獲取收益的情形。

8.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為( )萬(wàn)元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】A

【試題解析】該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12=A1×(1+s)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(萬(wàn)元)。

9.張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，如果每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為( )萬(wàn)元。

A.17.46

B.100.00

C.117.46

D.672.75

【答案】B

【試題解析】投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i，1000×10%=100(萬(wàn)元)。117.46萬(wàn)元是年凈收益值，包含投資回報(bào)和投資回收兩部分，是用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出來(lái)的。

10.投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了( )。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

【答案】B

【試題解析】投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益率。

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