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2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題(十)

更新時間:2021-07-02 15:45:20 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽25收藏7

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2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題(十)

問答題

(一)某城市房管部門直管公房,產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅,地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),建筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,房屋建于1955年,后經(jīng)過兩次大修,目前處于正常使用狀態(tài)?,F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解,該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2,商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據(jù)此,估價師擬定了以下兩種估價思路:

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

問題:

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路,描述其估價技術(shù)路線。

考點分析:在不同客觀條件下,估價方法的選用與技術(shù)路線。

【參考答案】

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途,則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適,或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途,則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

理由:

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū),根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

或估價對象證載用途為住宅,根據(jù)合法原則,應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

2.估價技術(shù)路線:①選擇估價方法,②方法運用中的具體處理,③確定估價結(jié)果。(4分)

考試總結(jié):因為考試一般都是以一種選擇為前提,這樣兩種選擇考生很難想到,不容易得分。

(二)某工廠坐落于城市中心區(qū)域,有廠房數(shù)幢,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán),用途為工業(yè)用地,最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地,政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備,委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行有關(guān)估價。

問題:

1.評估該宗房地產(chǎn)評估價格時,如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產(chǎn)后,將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時,如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

考點分析:兩種以上估價方法的選用及其技術(shù)路線

【參考答案】估價方法的選用及其技術(shù)路線

1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進行評估,土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途,適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。(2分)

2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用:

建筑物拆除費用。(2分)

土地開發(fā)費用(如七通一平費用等)。(2分)

其他成本費用(如財務(wù)成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進行評估,用途應(yīng)界定為商業(yè),適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準地價修正法。(2分)

以上就是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為大家整理的2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考練習題,更多免費內(nèi)容點擊下方【免費下載】獲取。

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