2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題（十）

問答題

（一）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。

據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);

2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

問題：

1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。

考點(diǎn)分析：在不同客觀條件下，估價(jià)方法的選用與技術(shù)路線。

【參考答案】

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2分)

理由：

估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

或估價(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。(4分)

2.估價(jià)技術(shù)路線：①選擇估價(jià)方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價(jià)結(jié)果。(4分)

考試總結(jié)：因?yàn)榭荚囈话愣际且砸环N選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

（二）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

問題：

1.評估該宗房地產(chǎn)評估價(jià)格時(shí)，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用?

3.評估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

考點(diǎn)分析：兩種以上估價(jià)方法的選用及其技術(shù)路線

【參考答案】估價(jià)方法的選用及其技術(shù)路線

1.政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：

建筑物拆除費(fèi)用。(2分)

土地開發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用等)。(2分)

其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)

3.出讓時(shí)對該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

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