2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):停車(chē)庫(kù)和加油站房地產(chǎn)的估價(jià)
考點(diǎn):停車(chē)庫(kù)和加油站房地產(chǎn)的估價(jià)
1.地下車(chē)庫(kù)的估價(jià)
(1)地下停車(chē)庫(kù)的特點(diǎn):1)權(quán)屬比較特殊。一是開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán),可對(duì)車(chē)庫(kù)自由行使收益和處分權(quán);二是地下車(chē)庫(kù)作為共有部分,建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偅?chē)庫(kù)不能單獨(dú)出售。此外,也有利用人防工程作為地下車(chē)庫(kù)的情形。2)計(jì)量單位比較特殊:?jiǎn)挝弧?)日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。
(2)地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn):1)價(jià)格與車(chē)位數(shù)掛鉤。2)同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化,同一地下車(chē)庫(kù)的車(chē)位價(jià)格比較一致。3)車(chē)位價(jià)格易受地上房地產(chǎn)租售情況的影響。
(3)地下車(chē)庫(kù)的估價(jià)方法與技術(shù)路線(xiàn)
停車(chē)庫(kù)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。停車(chē)庫(kù)估價(jià)方法的選擇,首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況,判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn);其次,應(yīng)該考察周邊類(lèi)似停車(chē)庫(kù)的租售情況,依此來(lái)確定采用何種估價(jià)方法。
市場(chǎng)法的選擇,取決于是否擁有大量停車(chē)庫(kù)交易實(shí)例,同時(shí)估價(jià)對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正是指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。
收益法的選擇,主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè),有較穩(wěn)定的收益。如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的地下車(chē)庫(kù)。同樣注意收益和費(fèi)用的客觀(guān)性、報(bào)酬率的確定。
在市場(chǎng)法和收益法都不適宜估價(jià)的情形下,則可采用成本法進(jìn)行估價(jià)。取客觀(guān)成本、平均利潤(rùn)率,注意土地取得費(fèi)的平均分?jǐn)偂?/p>
2.加油站房地產(chǎn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)
加油站房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易實(shí)例較少,因而難以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。由于加油站房地產(chǎn)是在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)具有持續(xù)收益的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),因此,一般采用收益法進(jìn)行估價(jià),此外,也可以利用成本法作為一種輔助估價(jià)方法。
采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算,加油站的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn),因此,應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)。
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