2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)
考點(diǎn):房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)
房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)是為相關(guān)部門(mén)確定拍賣(mài)保留價(jià)提供服務(wù),這里所說(shuō)的拍賣(mài)特指強(qiáng)制處分的拍賣(mài)。以拍賣(mài)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處分,是一種特殊的交易方式,在強(qiáng)制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見(jiàn)。
一、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)
處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒(méi)、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價(jià)的一般固有特點(diǎn)外,還有許多新的特點(diǎn),因此在對(duì)房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)過(guò)程中,應(yīng)根據(jù)這些不同點(diǎn),確定其價(jià)格。
(一)強(qiáng)制處分
處分房地產(chǎn)的拍賣(mài)屬于強(qiáng)制性的司法行為,原產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有權(quán)利討價(jià)還價(jià),處分行為也一定要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成,如果拍賣(mài)不成,通常會(huì)由法院主持將拍賣(mài)標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。
(二)快速變現(xiàn)
由于拍賣(mài)交易方式的特點(diǎn),買(mǎi)受人(購(gòu)得拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人)在較短的時(shí)間內(nèi)決定購(gòu)買(mǎi),沒(méi)有充分的考慮時(shí)間,也沒(méi)有足夠的時(shí)間對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物作充分的了解,特別是需在較短的時(shí)間內(nèi)支付全部款項(xiàng),承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大,因此其價(jià)格一般較正常交易低。
(三)市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小
拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè),難以像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷,僅以拍賣(mài)公告的形式進(jìn)行宣傳,推廣力度較小;再加之拍賣(mài)房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售,而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營(yíng)銷、策劃,以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行,因此市場(chǎng)需求面窄,只會(huì)滿足個(gè)別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”,在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(四)消費(fèi)者心理因素
購(gòu)買(mǎi)者由于消費(fèi)心理的影響,在購(gòu)買(mǎi)前已先期認(rèn)為處分被拍賣(mài)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格,使得拍賣(mài)房地產(chǎn)的價(jià)格較低。
(五)購(gòu)買(mǎi)者的額外支出
由于競(jìng)買(mǎi)拍賣(mài)房地產(chǎn)要支付拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金,按標(biāo)的額的不同,此部分約為標(biāo)的額的1%~5%,成為購(gòu)買(mǎi)者額外的成本,使之希望得到較低的價(jià)格,以彌補(bǔ)該支出。
二、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定
1.房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià),應(yīng)區(qū)分司法拍賣(mài)估價(jià)和普通拍賣(mài)估價(jià)。
2.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià),應(yīng)符合下列規(guī)定:
(1)應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求,評(píng)估拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、其他特定價(jià)值或價(jià)格;
(2)評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)的瑕疵,但不應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)被查封及拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán) ;
(3)人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣(mài)的,評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);
(4)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的,應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。
3.房地產(chǎn)普通拍賣(mài)估價(jià),可根據(jù)估價(jià)委托人的需要,評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)值,為確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)提供參考依據(jù)??焖僮儸F(xiàn)價(jià)值可根據(jù)變現(xiàn)時(shí)限短于正常銷售期的時(shí)間長(zhǎng)短,在市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)確定。
4.房地產(chǎn)變賣(mài)估價(jià),宜評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。
三、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線
房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)是一種特殊的市場(chǎng)交易,根據(jù)《拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定:“拍賣(mài)應(yīng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià),第一次拍賣(mài)時(shí),不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍,在行拍賣(mài)時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。”
因此房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平,而拍賣(mài)保留價(jià)則由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對(duì)象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的類型,選用市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。
四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的類型與方法
(一)商品房
商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)其正常市場(chǎng)價(jià)格。
(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)
行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán),按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定,拍賣(mài)所得在支付處分工作費(fèi)用后,須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金,因此對(duì)劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià):
(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià),拍賣(mài)后從拍賣(mài)價(jià)款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣(mài)方稅費(fèi)。估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)其正常市場(chǎng)價(jià)格。
(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格,即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行估價(jià),估價(jià)時(shí)可先采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場(chǎng)價(jià)格,再估價(jià)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。
由于完全產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格比較容易獲取,而應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)存在較多變數(shù),因此通常采用第一種技術(shù)路線。
(三)在建工程
對(duì)處于在建工程階段的拍賣(mài)房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用,交接帶來(lái)的額外支出及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用,估價(jià)方法可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法。
溫馨提示:考生可開(kāi)啟 免費(fèi)預(yù)約短信提醒服務(wù),及時(shí)收到21年房估考試報(bào)名時(shí)間等重要節(jié)點(diǎn)的考試信息通知。
在備戰(zhàn)21年房地產(chǎn)估價(jià)師考試中,如需要房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料,請(qǐng)點(diǎn)擊文章下方鏈接,【免費(fèi)下載】學(xué)習(xí),祝備考順利!
最新資訊
- 2025房地產(chǎn)估價(jià)師教材2024-11-15
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考前復(fù)習(xí)資料:土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目三頁(yè)紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考復(fù)習(xí)材料:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策科目考前沖刺三頁(yè)紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料下載:房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法科目考前三頁(yè)紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目考前三頁(yè)紙2024-11-05
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18