2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(十五)
單項(xiàng)先擇題
1.關(guān)于地租測算的說法,錯(cuò)誤的是( )。
A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí),所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息
B.測算地租時(shí),是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的
C.從房租中分離出地租時(shí),扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等
D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是地租理論及地租的測算。選項(xiàng)D錯(cuò)誤,未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租-開墾費(fèi)用的利息。參見教材P250~251。
2.某宗土地總面積為1000m2,容積率為2.8,土地單價(jià)為3500元/m2,若將容積率提高到4,樓面地價(jià)不變,則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為( )萬元。
A.105
B.150
C.420
D.500
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是價(jià)差法。補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下地價(jià)-舊規(guī)劃條件下地價(jià)=3500/2.8×(4-2.8)×1000=150(萬元)。參見教材P382。
3.對一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí),不能作為區(qū)位因素的是( )。
A.朝向
B.樓層
C.交通條件
D.樓前綠化
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí),樓層是重要的位置因素,對整幢樓評估時(shí),樓層不作為區(qū)位因素。參見教材P406。
4.下列估價(jià)工作中,宜首先進(jìn)行的是( )。
A.制定估價(jià)作業(yè)方案
B.實(shí)地查勘估價(jià)對象
C.確定估價(jià)結(jié)果
D.撰寫估價(jià)報(bào)告
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是估價(jià)程序。在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,制定估價(jià)作業(yè)方案,以保質(zhì)、按時(shí)完成該估價(jià)項(xiàng)目。參見教材P395。
5.根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,估價(jià)資料保存期限應(yīng)不少于15年;屬于法定評估業(yè)務(wù)的,保存期限不少于30年,起算日期為( )。
A.估價(jià)作業(yè)開始日期
B.估價(jià)對象實(shí)地查勘之日
C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)
D.估價(jià)報(bào)告出具之日
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,估價(jià)資料保存期限應(yīng)不少于15年;屬于法定評估業(yè)務(wù)的,保存期限不少于30年;估價(jià)資料保存已超過15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的,應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。參見教材P424。
多項(xiàng)選擇題
1.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元,重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元,管理費(fèi)用為15萬元,銷售費(fèi)用為20萬元,銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年,假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入,其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生,年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法,正確的有( )。
A.評估對象土地取得成本為196萬元
B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元
C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年
D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元
E.開發(fā)利潤為64.20萬元
『正確答案』ACD
『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。(1)由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán)),估價(jià)對象剩余土地使用權(quán)年限為45年,則估價(jià)對象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)。是否要做年期修正,是關(guān)鍵。(2)應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬元)。(3)土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(萬元)。(4)投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用),開發(fā)利潤=12%×(196+300+15+20) =0.12×531=63.72(萬元)。參見教材P297。
2.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法,正確的有( )。
A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值
B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值
C.通常是未來開發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值
D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為測算結(jié)果
E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
『正確答案』ADE
『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A,假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后未來某時(shí)點(diǎn)市場狀況下開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的價(jià)值。選項(xiàng)B,在靜態(tài)分析法中,未來開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。選項(xiàng)C,動態(tài)分析法中,對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的,則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的,則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。選項(xiàng)E,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取,否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。參見教材P349~350。
3.關(guān)于長期趨勢法用途的說法,正確的有( )。
A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益
C.可用于比較法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低
E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
『正確答案』ABE
『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。選項(xiàng)C錯(cuò)誤,長期趨勢法可用于比較法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整;選項(xiàng)D錯(cuò)誤,長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力。參見教材P392。
4.關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法,正確的有( )。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價(jià)方法
『正確答案』AD
『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法。路線價(jià)法不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整,基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要,兩種方法均需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整,路線價(jià)法可以在短時(shí)間內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價(jià),是批量估價(jià)方法,基準(zhǔn)地價(jià)修正法不是。參見教材P364、378。
5.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中,估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限
B.經(jīng)實(shí)地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下,對房屋安全的合理假定
C.對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定
D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘,對估價(jià)對象內(nèi)部狀況的合理假定
E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn),對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定
『正確答案』ABCD
『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。選項(xiàng)E錯(cuò)誤,房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實(shí)的,不能假定。參見教材P419。
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