2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十六）

判斷題：

1.房地產(chǎn)司法拍賣估價，因估價對象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價時要考慮這些因素對房地產(chǎn)價值的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價對象的確定。司法拍賣估價不考慮債權(quán)債務(wù)因素。參見教材P405。

2.理論上同一估價對象在同一估價目的及相應(yīng)特定條件下形成的正常值是唯一的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價值類型。同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是該估價對象在相應(yīng)估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。參見教材P33。

3.在房地產(chǎn)估價中，如果估價對象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。在實際房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。參見教材P50。

4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。參見教材P103。

5.若某因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，同時注冊房地產(chǎn)估價師也可根據(jù)經(jīng)驗判斷時，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)行判斷。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑借經(jīng)驗判斷某種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。參見教材P121。

6.房地產(chǎn)估價原則可以使不同的注冊房產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的作用。房地產(chǎn)估價原則可以使不同的估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。參見教材P154。

7.在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)時，是將估價對象與可比實例進(jìn)行“有無對比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P184。

8.從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益。參見教材P216。

9.某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是直接資本化法概述。估價對象價值V=10×10=100(萬元)，第一年凈收益NOI=10-2.5=7.5(萬元)，V=NOI/R，R=7.5/100=7.5%。參見教材P267。

10.建筑物重新購建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費、專業(yè)費用、管理費用、投資利息及開發(fā)利潤之和。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格。包括建筑安裝工程費、專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。參見教材P305。

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