2021年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:商業(yè)房地產(chǎn)的主要特點
商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點:
1.收益性
商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),其主要特點是能夠用以獲得收益,其收益和獲利方式大致分為兩類:一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣,這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪,其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下,這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇,主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營,有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式,這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。
2.經(jīng)營內(nèi)容多,業(yè)態(tài)多樣
在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容,例如一部分經(jīng)營商品零售,一部分經(jīng)營餐飲,一部分經(jīng)營娛樂等等,不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平,如果用收益法估價則應該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報酬率或資本化率。
3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多,產(chǎn)權分散復雜
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營,有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者,造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜,因此在進行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權狀況,分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估,避免有的估價委托人僅是承租人,卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權人的身份委托。
4.裝修高檔而復雜
為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境,商業(yè)房地產(chǎn)通常要進行相對高檔的裝修,而且形式各異,要準確估算其價值需要單獨計算。另外,商業(yè)用房裝修升級快,經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后,對其進行重新裝修,因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中,要考慮重新裝修的情況。在估價時應充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用,如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。
5.垂直空間價值衰減性明顯
商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間(立體空間)范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說,商業(yè)房地產(chǎn)因為底層(如一樓)對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益,導致其價值最高,而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減,越到后面,價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度,不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具,通達的便捷度隨之減弱。
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