2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十七）

單項(xiàng)選擇題

1、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是(　)。

A、抵押權(quán)

B、自物權(quán)

C、地役權(quán)

D、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

2、一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。下列選項(xiàng)中，不屬于無(wú)形資產(chǎn)的是(　)。

A、專利權(quán)

B、專有技術(shù)

C、商標(biāo)權(quán)

D、房地產(chǎn)

3、評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是(　)。

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

4、下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?　)。

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近

C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

D、兩者檔次相當(dāng)

5、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為(　)元/m2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

6、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

7、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為20000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付100萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

D、197.17

8、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是(　)。

A、增值稅

B、契稅

C、教育費(fèi)附加

D、土地增值稅

9、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是(　)。

A、租賃權(quán)

B、地役權(quán)

C、抵押權(quán)

D、所有權(quán)

10、(　)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A、物權(quán)

B、債權(quán)

C、租賃權(quán)

D、所有權(quán)

參考答案

單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利中，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。參見(jiàn)教材P53。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)(版權(quán))、專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)專用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等，通常不具有實(shí)物形態(tài)，有的雖然依附在某種實(shí)物上，但該實(shí)物本身的好壞對(duì)其價(jià)值影響不大，甚至可以忽略不計(jì)。參見(jiàn)教材P54。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈;選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。參見(jiàn)教材P182～183。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。參見(jiàn)教材P182～183。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。“含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是45萬(wàn)元。可比價(jià)格就是45萬(wàn)元的一次性支付的價(jià)格。(50-5)×40%+(50-5)×60%/(1+8%)0.5=43.98(萬(wàn)元)，單價(jià)=43.98/100=4398(元/m2)。參見(jiàn)教材P184～185。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見(jiàn)教材P185。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi);另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P186。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。參見(jiàn)教材P186。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。參見(jiàn)教材P53。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又稱為“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”。

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