2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估
考點(diǎn):房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的一種類(lèi)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估一般包括兩種情況,一是投資方擬收購(gòu)或介入一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行的評(píng)估,二是銀行準(zhǔn)備對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資貸款時(shí)進(jìn)行的評(píng)估。
本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估為例介紹房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容,收購(gòu)項(xiàng)目所進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估與此類(lèi)似。
一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí),金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借貸企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測(cè)算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書(shū)面報(bào)告,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他投資者委托,為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項(xiàng)目評(píng)估,與貸款項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。
二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》;
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》;
《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》;
《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》;
《貸款通則》;
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》;
《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》;
《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》;
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》;
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、各級(jí)政府有關(guān)部門(mén)頒布的其他相關(guān)法規(guī)。
三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)
(一)綜合性
(二)科學(xué)性
(三)專(zhuān)業(yè)性
(四)特殊性
四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估包含的內(nèi)容在中國(guó)人民銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定,但大同小異。主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理性評(píng)估、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容,結(jié)合房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的特點(diǎn),建議設(shè)立九部分內(nèi)容:
第一部分借款企業(yè)資信評(píng)估
第二部分項(xiàng)目概況評(píng)估
第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析
第四部分項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源、籌措評(píng)估
第五部分項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用評(píng)估
第六部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估
第七部分不確定性分析
第八部分貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
第九部分結(jié)論與建議
各部分的具體內(nèi)容可參見(jiàn)后附房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估案例。
在報(bào)告的開(kāi)頭一般會(huì)增加總論(或摘要)部分。說(shuō)明評(píng)估的依據(jù),并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。
在報(bào)告的最后應(yīng)附評(píng)估附表與附件。附表含評(píng)估過(guò)程中涉及的各種分析及測(cè)算表格;附件含企業(yè)及項(xiàng)目的各種申請(qǐng)文件及批件的復(fù)印件、項(xiàng)目地理位置示意圖及項(xiàng)目現(xiàn)狀照片。
報(bào)告的撰寫(xiě)方面,力求文字簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確、明了,敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用,盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報(bào)告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。
五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)
(一)評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)
金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般按企業(yè)評(píng)價(jià)為主和項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評(píng)價(jià)為主的,評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、財(cái)務(wù)及信用狀況等,對(duì)項(xiàng)目狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡(jiǎn)化;以項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主的,評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等,對(duì)企業(yè)狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡(jiǎn)化。
(二)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析
在財(cái)務(wù)效益評(píng)估時(shí),計(jì)算期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目),應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià),測(cè)算與分析項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo);計(jì)算期1~2年的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為普通住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目)對(duì)資金運(yùn)用、銷(xiāo)售收入測(cè)算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。
(三)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有:項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等);施工過(guò)程及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);租售模式風(fēng)險(xiǎn);外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有:資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險(xiǎn)管理要求,擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。
(四)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估
與對(duì)某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值(價(jià)格)評(píng)估相比,貸款項(xiàng)目評(píng)估注重競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅)分析,評(píng)價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶(hù)定位,對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。
溫馨提示:以上內(nèi)容就是關(guān)于2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》中房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的考點(diǎn)分享,小編提醒考生2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試在即, 免費(fèi)預(yù)約短信提醒,可及時(shí)收到21年房估考試報(bào)名節(jié)點(diǎn)通知。此外,在備考中如要房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料,可點(diǎn)擊文章下方鏈接,【免費(fèi)下載】學(xué)習(xí),祝學(xué)習(xí)愉快!
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