2021年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》模擬練習題（二十三）

多項選擇題

多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

1.【習題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費中，屬于房屋開發(fā)費的有(　)。(2014年真題)

A.建筑安裝工程費

B.基礎設施建設費

C.公共配套設施建設費

D.土地取得費

E.銷售代理費

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是投資估算。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。參見教材P260。

2.【習題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的結論中，應主要說明項目的(　)。(2014年真題)

A.盈利能力

B.貸款償還能力

C.抗風險能力

D.改善就業(yè)能力

E.資金平衡能力

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點?？尚行匝芯康慕Y論，主要是說明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的盈利能力、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。參見教材P283。

3.【習題】在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括(　)。(2013年真題)

A.開發(fā)建設投

B.土地增值稅

C.借款本金償還

D.借款利息支付

E.運營費用

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是基本報表。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應付利息不應計入現(xiàn)金流出，因為不考慮融資方案，不考慮資本結構，不考慮錢從哪些途徑來。開發(fā)建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。參見教材P267。

4.【習題】房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括(　)。

A.接受委托

B.投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

E.項目評估與決策

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段?？尚行匝芯糠譃樗膫€階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估與決策。參見教材P251。

5.【習題】房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中其他工程費用包括(　)。

A.可行性研究費

B.臨時用地費

C.場地平整費

D.施工執(zhí)照費

E.竣工圖編制費

『正確答案』BDE

『答案解析』本題考查的是投資估算。其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。AC屬于勘察設計和前期工程費。參見教材P261。

6.【習題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，以下(　)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費用。

A.折舊費

B.房產(chǎn)稅

C.工程監(jiān)理費

D.城鎮(zhèn)土地使用稅

E.無形資產(chǎn)攤銷費

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是投資估算。2017年修改內(nèi)容，明確了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不屬于開發(fā)項目的管理費用。C屬于其它工程費。參見教材P262。

7.【習題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有(　)。

A.土地出讓價款

B.征收補償費

C.基礎設施建設費

D.水文地質勘測費

E.土地平整費

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是投資估算。選項C屬于房屋開發(fā)費，選項DE屬于勘察設計和前期工程費。參見教材P258～260。

8.【習題】在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內(nèi)容有(　)。

A.項目用地

B.房地產(chǎn)市場供需

C.房價現(xiàn)狀及走勢

D.交通運輸條件

E.外圍基礎設施

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是可行性研究的步驟。選項A為土地資源，選項D為交通資源，選項E為配套資源。選項BC是市場調查的內(nèi)容。參見教材P255。

9.【習題】城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括(　)。

A.土地出讓金

B.土地增值收益

C.土地開發(fā)成本

D.契稅

E.公共配套設施建設費

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構成。D土地購置過程中所支付的稅金及相關費用，屬于土地費用，但不屬于土地出讓價款。E屬于房屋開發(fā)費。參見教材P259。

10.【習題】編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應先編制(　)。

A.現(xiàn)金流量表

B.利潤表

C.資金使用計劃

D.資金籌措計劃

E.財務計劃現(xiàn)金流量表

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是基本報表。可用排除法，基本報表一定是在輔助報表的基礎上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來，所以可以直接排除ABE。參見教材P277。

11.【習題】房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有(　)。

A.國家經(jīng)濟政策

B.地理環(huán)境

C.資源情況

D.項目開發(fā)方案

E.項目投資估算

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機會研究是最粗，深度也最淺，主要是為了摸清一些情況和條件。參見教材P251。

12.【習題】下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有(　)。

A.資產(chǎn)負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現(xiàn)金流量表

E.利潤表

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是基本報表?；緢蟊碛兴膫€，分別是現(xiàn)金流量表、財務計劃現(xiàn)金流量表、利潤表和資產(chǎn)負債表，注意選項C、D的區(qū)別。參見教材P267。

13.【習題】在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數(shù)，通常有(　)。

A.基準收益率

B.目標收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.運營成本

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是選擇基礎參數(shù)。AB是評價標準類指標。參見教材P258。

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