2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題（二十二）

單選題

1.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設(shè)標準宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價格為400萬。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價為800元/㎡，若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/㎡，居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補交的地價為( )萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【試題解析】應(yīng)補地價=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(萬元)

3.明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應(yīng)歸屬于( )。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔估價項目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

【試題解析】明確估價基本事項主要包括弄清估價目的、價值時點、估價對象和價值類型這四項。在實際估價中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、價值時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項不能明確的責任主要在估價師。

4.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當由( )見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。

A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系第三人

B.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人

C.公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D.人民法院和無利害關(guān)系的第三人

【答案】B

【試題解析】原《城市房屋拆遷估價指導意見》的說法是A，《國有土地上房屋征收評估辦法》的說法是B，以后者說法為準。

5.關(guān)于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是( )。

A.估價資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料

B.記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C.歸檔的估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于半年

【答案】D

【試題解析】保存的估價資料一般包括：①估價報告;②估價委托書和估價委托合同;③估價所依據(jù)的委托人提供的資料;④估價項目來源和溝通情況記錄;⑤估價作業(yè)方案(2017年教材新增內(nèi)容);⑥估價對象實地查勘記錄;⑦估價報告內(nèi)部審核記錄;⑧估價中的不同意見記錄;⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔保存，同時可采用電子文檔保存。對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于一年。

6、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。參見教材P168。

7、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P169

9、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元)，改變用途價值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。參見教材P170。

10、運用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用(　)的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。參見教材P171。

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