二手房房產(chǎn)評估的問題

    二手房價格評估既是一個市場化行為，也是一個非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問題。目前，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法。 

    所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正。其中，修正價格的因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當?shù)目紤]。 

    例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5％－6％的系數(shù)，西向減10％；多層住宅樓層以3層至4層為準，底層減5％－6％，頂層減10％；新舊主要以建造年代為準，適當看保養(yǎng)程度，最多可減40％；房型的系數(shù)加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2％－5％，明間與暗間又有區(qū)別；同時，得房率的高低與加減系數(shù)也是密切相關(guān)的。

    進行二手房價格評估，既要考慮市場供求關(guān)系，更要考慮相關(guān)因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：

    第一要素，區(qū)域地段。地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價格區(qū)域性比較明顯。經(jīng)濟、交通相對比較發(fā)達的區(qū)域，房屋的需求量大，價格也就相對較高。據(jù)統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)交易熱點區(qū)域主要集中在朝陽、海淀、豐臺，其中海淀區(qū)和朝陽區(qū)的二手房成交量占總成交量的46％左右，而這些區(qū)域的二手房價也同樣最高。例如交易量最大的朝陽區(qū)，在商圈比較成熟的ＣＢＤ地段，二手房交易價格約在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他區(qū)域高出將近1000元每平方米。同時由于該區(qū)域公司及商務場所比較集中，這里的租賃市場也十分活躍，二居室每月租價1800元以上，還處于供不應求狀態(tài)。非常明顯，這些地段的二手房價受區(qū)域的帶動更加明顯。

    第二要素，房屋所處小區(qū)的自身配置和周邊設(shè)施。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、居住規(guī)模、停車狀況、綠化以及物業(yè)管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中、小學都會對價格有較大的影響。房屋位置對房價的影響修正百分數(shù)一般為0至3％，小區(qū)環(huán)境對房價的影響，沒有物業(yè)管理扣減5％；小區(qū)沒有單獨封閉，也減5％；屬于重點中小學區(qū)域的房子要加15％。

    第三要素，房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區(qū)域一套75平方米的兩居室為例，建筑年代為1995年，樓層為20／25，有小區(qū)和物業(yè)，朝向為南、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2％，即10年×（－2％）＝－20％。樓層：房子所在的樓層不同，價格不一樣：一層為－2％；二層為0；三四層為2％；五層為1％；頂層為－2％。高層：一層為－3％；二層為－2％；三層為－1％；四五層為0；六層及六層以上為1％；頂層為－3％；本套房屋應該是＋1％。朝向：朝向也會對價格產(chǎn)生一定的影響，東向為0；南向為＋2％；西向為－1％；北向－2％，因此這套房屋應該是－1％。重點中小學區(qū)：＋15％。以當?shù)厣唐沸路康姆績r約為6000元／平方米為標準，估算出該房產(chǎn)價格為：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。因此得出該房屋的成交單價應在4980元。

    第四要素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。雖然房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響不太明顯，但是對于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進行價格評估過程中，主要考慮兩個因素，首先，判斷材料價格和人工費必須依據(jù)當前的價格，而不是裝修時的價格；其次，按照市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計算，折舊方法按第一年10％、第二年20％的遞進方法計算。一般超過5年的裝修，其價格可以忽略不計。

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