房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第一章資料二

　　第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述

　　第二節(jié)  房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　一、估價(jià)當(dāng)事人
　　估價(jià)當(dāng)事人：是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。

　　(一)、房地產(chǎn)估價(jià)人員
　　房地產(chǎn)估價(jià)人員簡(jiǎn)稱估價(jià)人員：是指通過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種。因此，房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩類。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師(real estate appraiser，real estate valuator)簡(jiǎn)稱估價(jià)師，是指通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，并按照《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。

　　例如：多項(xiàng)選擇題。
　　1、房地產(chǎn)估價(jià)人員可以是下列人員之一（ ABC ）。
　　A、通過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
　　B、通過資格認(rèn)定，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
　　C、通過資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
　　D、通過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試后，直接從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
　　E、通過資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格，直接從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。
　　2、估價(jià)當(dāng)事人包括( ABCE )。
　　A、估價(jià)人員；
　　B、估價(jià)機(jī)構(gòu)；
　　C、估價(jià)委托人；
　　D、估價(jià)人員和估價(jià)委托人，但不包括估價(jià)機(jī)構(gòu)；
　　E、ABC項(xiàng)都包括。

　　一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)其估價(jià)專業(yè)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)其估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果；僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，會(huì)只知其然而不知其所以然，難以對(duì)價(jià)值做出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地解決現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新的估價(jià)問題。理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)即使兼?zhèn)?，但是如果沒有良好的職業(yè)道德，也難以做出客觀公正的估價(jià)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。

　　(二)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)由低到高分為：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)；

　　依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。

　　例如：多項(xiàng)選擇題。
　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為（ABCD）。
　　A、暫定期內(nèi)的三級(jí)；
　　B、三級(jí)；
　　C、二級(jí)；
　　D、一級(jí)；
　　E、特級(jí)。

　　例如：多項(xiàng)選擇題。
　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的規(guī)定是( ABC)。
　　A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；
　　B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；
　　C、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具；
　　D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；
　　E、資質(zhì)一、二級(jí)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。

　　(三)、估價(jià)委托人
　　估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱委托人，俗稱客戶：是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的情況和資料。例如估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作；不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。
　　估價(jià)對(duì)象權(quán)利人：是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。
　　估價(jià)利害關(guān)系人：是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位和個(gè)人。
　　估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。
　　估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。

　　委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行)；委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　二、估價(jià)對(duì)象
　　估價(jià)對(duì)象(subject property)即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)(property being appraised)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。

　　盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡(jiǎn)稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。主要有以下幾種情況：

　　(1)、建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價(jià)對(duì)象；
　　(2)、也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價(jià)；
　　(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。
　　(4)、估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。
　　(5)、估價(jià)對(duì)象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。
　　(6)、城市房屋拆遷估價(jià)要求對(duì)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。
　　(7)、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考而估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶、員工隊(duì)伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

　　概括起來，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。估價(jià)對(duì)象的更具體種類，可見本教材第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的分類”。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　三、估價(jià)目的
　　估價(jià)目的(appraisal purpose)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗地說，是委托人要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。

　　例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。

　　委托人不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且對(duì)估價(jià)的不同需要決定著估價(jià)目的的不同。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等等。在實(shí)際估價(jià)中，還可以根據(jù)具體情況對(duì)上述某些估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說明。例如，房地產(chǎn)買賣中普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估；城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)：還可分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。

　　例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購(gòu)買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買賣不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對(duì)這類房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)；如果為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。在價(jià)值構(gòu)成的各要素，例如成本、費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。

　　此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　四、價(jià)值類型
　　價(jià)值類型(types of value)有兩種含義，一是指房地產(chǎn)價(jià)值的種類，二是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類型的價(jià)值，即特定價(jià)值?？偟膩碚f，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。但針對(duì)一個(gè)具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，由于價(jià)值有許多含義，所以不應(yīng)籠統(tǒng)地說是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而必須搞清楚，并在估價(jià)報(bào)告中說明是評(píng)估哪種類型的價(jià)值。同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當(dāng)事人或社會(huì)普遍信服和接受。

　　例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但是客觀上有其正常的買賣價(jià)格；在征收、征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補(bǔ)償金；在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有高低不同的見解，但是客觀上也有其正常的抵押價(jià)值。而正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金、正常的抵押價(jià)值，彼此之間又可能是不完全相同的。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　價(jià)值類型首先可以分為：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值(或稱為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值)兩大類。

　　市場(chǎng)價(jià)值(market value，MV)過去稱為公開市場(chǎng)價(jià)值(open market value，OMV)，是多數(shù)估價(jià)需要評(píng)估的價(jià)值，其確切的定義：是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：
　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的――賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購(gòu)買房地產(chǎn)；
　?、诮灰纂p方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的――交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益最大化；
　?、劢灰纂p方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情――交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購(gòu)買；
　?、芙灰纂p方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易――賣方不是急于出售，買方不是急于購(gòu)買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；
　　⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)――例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。

　　凡不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件之一下的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。因此，非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概括性稱呼。

　　本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種：
　?、俨环稀敖灰纂p方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值；
　　②存在在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值；
　?、鄄环侠^續(xù)使用條件下的清算價(jià)值；
　?、軓哪硞€(gè)特定投資者的角度來衡量的投資價(jià)值。

　　特別提示：快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎原則、謹(jǐn)慎價(jià)值為2007版教材新增加的內(nèi)容。

　　市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值可以說是五種基本價(jià)值類型。有關(guān)價(jià)值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見教材第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間。

　　由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)通常只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再將它說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。

　　六、估價(jià)依據(jù)
　　估價(jià)依據(jù)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，以及指導(dǎo)意見等)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。

　　為了使估價(jià)依據(jù)可靠，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況；房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和材料進(jìn)行必要的核查。

　　七、估價(jià)假設(shè)
　　估價(jià)假設(shè)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。

　　在估價(jià)中要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是濫用估價(jià)假設(shè)；二是不明確估價(jià)假設(shè)；三是無針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)。在防止濫用估價(jià)假設(shè)方面，嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)；對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。

　　八、估價(jià)原則
　　估價(jià)原則(appraisal principle)：是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)最基本的要求是：獨(dú)立、客觀、公正。因此，獨(dú)立、客觀、公正不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。同時(shí)，在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵守的技術(shù)性原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價(jià)目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價(jià)目的的特殊原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守的謹(jǐn)慎原則。 

　　估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見本書第五章。

　　九、估價(jià)程序
　　估價(jià)程序(appraisal process)：是指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：
　　(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；
　　(2)受理估價(jià)委托；
　　(3)擬定估價(jià)作業(yè)方案；
　　(4)搜集估價(jià)所需資料；
　　(5)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；
　　(6)分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；
　　(7)選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；
　　(8)確定估價(jià)結(jié)果；
　　(9)撰寫估價(jià)報(bào)告；
　　(10)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；
　　(11)出具估價(jià)報(bào)告；
　　(12)估價(jià)資料歸檔。

　　透過房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，可以了解到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、避免估價(jià)疏漏、保障估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。

　　十、估價(jià)方法
　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的估價(jià)方法(appraisal approach)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單純依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。從國(guó)內(nèi)外的情況來看，房地產(chǎn)估價(jià)的“方法”很多，有的是在實(shí)踐中產(chǎn)生的，有的是從理論上提出的。任何一種估價(jià)方法要稱得上是科學(xué)的，必須有其科學(xué)的理論依據(jù)，并且其測(cè)算結(jié)果能夠反映實(shí)際情況，否則，所測(cè)算出的結(jié)果僅是一個(gè)數(shù)字符號(hào)，無經(jīng)濟(jì)意義。

　　一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢詮囊韵?個(gè)途徑來求?。?BR>　?、俳谑袌?chǎng)上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買類似房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值。所謂類似房地產(chǎn)(similar property)：是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場(chǎng)：是指與估價(jià)對(duì)象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。
　?、谌绻匦麻_發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值。
　?、廴绻麑⒃撟诜康禺a(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗房地產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房地產(chǎn)的未來收益來衡量其價(jià)值。

　　由此在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　關(guān)于基本估價(jià)方法，值得指出的是，美國(guó)體系為成本法(cost approach)、市場(chǎng)比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種；

　　英國(guó)體系：為比較法(comparison method，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤(rùn)法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。

　　英國(guó)的比較法與美國(guó)的市場(chǎng)比較法相同，英國(guó)又把投資法和利潤(rùn)法歸為收益法(income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價(jià)對(duì)象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià)，利潤(rùn)法用于營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià))，剩余法和承包商法歸為成本法(cost based approach)。因此，英國(guó)的估價(jià)方法與美國(guó)的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。

　　教材將在后面的章節(jié)中分別介紹市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)應(yīng)具備的條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法，并且在理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確實(shí)由于客觀條件上的原因不能采用的，必須在估價(jià)報(bào)告中充分說明不采用的理由。

　　十一、估價(jià)結(jié)果
　　估價(jià)結(jié)果：是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)委托人十分重要，委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但由于估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不宜在完成估價(jià)之前與委托人或者任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的人討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不能在未估價(jià)之前就征求委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，不得以迎合委托人的高估或者低估要求來爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。
同時(shí)也注意到，盡管要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格不同。因?yàn)槌山粌r(jià)格可能受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者由于成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生了變化。

　　課后練習(xí)題
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、下列有關(guān)估價(jià)委托人描述正確的是（  ）。
　　A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人；
　　B、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位；
　　C、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的個(gè)人；
　　D、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求的單位或個(gè)人。
　　2、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有（    ）。
　　A、土地、建筑物、房地
　　B、土地、建筑物；
　　C、建筑物、房地；
　　D、土地、建筑物、房地、權(quán)益。
　　3、有關(guān)價(jià)值類型下列說法正確的是(     )。
　　A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的；
　　B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的；
　　C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值，在理論上不是唯一的；
　　D、ABC均不正確。
　　4、本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種，下列中不正確的是(   )。
　　A、不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值；
　　B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值；
　　C、符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值；
　　D、從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的投資價(jià)值。
　　5、關(guān)于估價(jià)假設(shè)，要要防止出現(xiàn)以下3種情況不包括(   )。
　　A、濫用估價(jià)假設(shè)；
　　B、不明確估價(jià)假設(shè)；
　　C、無針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)；
　　D、對(duì)不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。

　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、委托人的義務(wù)包括(    )。
　　A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的情況和資料；
　　B、對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；
　　C、協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料；
　　D、協(xié)助估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作；
　　E、不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。
　　2、估價(jià)報(bào)告使用者可能是（   ）。
　　A、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人；
　　B、債權(quán)人；
　　C、投資者；
　　D、受讓人；
　　E、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。
　　3、下列可以作為估價(jià)對(duì)象有(    )。
　　A、在建房地產(chǎn)；
　　B、正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)；
　　C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)；
　　D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；
　　E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)。
　　4、房地產(chǎn)估價(jià)目的主要為了(     )。
　　A、土地使用權(quán)出讓；
　　B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；
　　C、租賃、抵押、征收、征用；
　　D、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定；
　　E、房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)等。
　　5、不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果是因?yàn)?    )。
　　A、估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同；
　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同；
　　C、評(píng)估的價(jià)值類型可能不同；
　　D、估價(jià)依據(jù)可能不同；
　　E、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。
　　6、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值在滿足(    )條件時(shí)才能形成。
　　A、交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；
　　B、交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；
　　C、交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；
　　D、交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；
　　E、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。
　　7、房地產(chǎn)估價(jià)原則包括(    )。
　　A、獨(dú)立；
　　B、客觀；
　　C、公正；
　　D、守法；
　　E、自律。

　　三、判斷題 資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com
　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　2、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于多個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在多個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
　　4、委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。
　　5、企業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等不能作為估價(jià)對(duì)象。
　　6、同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值。

　　參考答案
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、A   2、A   3、A   4、C   5、D
　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、ABCDE   2、ABCDE   3、ABCDE  4、ABCDE  5、ABCDE  6、ABCDE　7、ABC

　　三、判斷題
　　1、錯(cuò)  2、錯(cuò)  3、對(duì)   4、對(duì)  5、錯(cuò)  6、對(duì)