房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第一章資料三

　　第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述

　　第三節(jié)  對房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要

　　一、土地使用權(quán)出讓的需要
　　土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)(簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　目前，土地使用權(quán)出讓的方式主要有：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。

　　其中：
　　招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　拍賣出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　掛牌出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的行為。

　　在招標(biāo)出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定其報(bào)價(jià)。在拍賣出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競買人需要確定其最高應(yīng)價(jià)。在掛牌出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)掛牌底價(jià)，竟買人需要確定其最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定其最高出價(jià)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　此外，對列入招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格；出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)，為投標(biāo)人、競買人、土地使用者確定報(bào)價(jià)、應(yīng)價(jià)或出價(jià)等，提供參考依據(jù)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要  
　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　其他合法方式：包括以房地產(chǎn)出資、作價(jià)人股、償還債務(wù)(抵債)等。例如，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產(chǎn)抵償或者被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣等。

　　房地產(chǎn)租賃：是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，每宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常都不同，又由于一般的單位或個(gè)人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中只有一二次房地產(chǎn)交易體驗(yàn)，對影響房地產(chǎn)價(jià)格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、市場行情等難以了解和做出相關(guān)判斷，確定其轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金等提供參考依據(jù)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　例如房地產(chǎn)買賣，對于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購買的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以確定合理的出價(jià)，避免出價(jià)過高而遭受損失，出價(jià)過低而得不到，或者判斷賣者的要價(jià)可否接受；

　　對于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以確定合理的要價(jià)，避免定價(jià)過低而遭受損失，定價(jià)過高而難以賣出，或者判斷買者的出價(jià)可否接受。

　　再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，然后根據(jù)它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補(bǔ)”。在一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權(quán)的價(jià)值究竟是多少，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金(租賃價(jià)格)，而且當(dāng)出租人需要收回租賃期未到期的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補(bǔ)償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以拿到多少權(quán)利金(租賃權(quán)價(jià)格)等等，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)抵押的需要
　　房地產(chǎn)抵押：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人；債權(quán)人為抵押權(quán)人；提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。因此，債權(quán)人在借貸等民事活動(dòng)中，為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會(huì)失去賺取利息的機(jī)會(huì)；但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風(fēng)險(xiǎn)，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價(jià)值。為了確定合理的抵押價(jià)值，商業(yè)銀行一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　為房地產(chǎn)抵押目的，而對房地產(chǎn)估價(jià)，歸納起來主要有以下7種：
　?、俪醮蔚盅汗纼r(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。
　?、谠俅蔚盅汗纼r(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/P>

　　例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。經(jīng)過若干時(shí)間后，需要為第二筆貸款估價(jià)。已知二次估價(jià)價(jià)值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額最大為多少。

　　解：
　　1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
　　2、第二次貸款時(shí)，原貸款余額＝第一次貸款額－還款額
                               ＝80萬元－50＝30萬元
　　3、第二次貸款的擔(dān)保價(jià)值≤第二次估價(jià)價(jià)值－第二次貸款時(shí)原貸款余額
                         ＝170－30＝140萬元
　　4、第二筆貸款的最大貸款額為：140萬元。

　　例如，單項(xiàng)選擇題。
　　某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為(  C   )萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。
　　A、100                B、80
　　C、20                 D、90

　?、墼黾拥盅嘿J款估價(jià)，即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。
　?、艿盅浩陂g估價(jià)，即對抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評估。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為；抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

　　例如：判斷題。
　　某宗為100萬元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對其進(jìn)行抵押期間估價(jià)。已知抵押期間估價(jià)為90萬元，則要求貸款方為10萬元增加新的擔(dān)保。
　　答案：對

　?、蒉D(zhuǎn)抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)及其所擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。
　?、蘩m(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。
　?、咛幹玫盅悍康禺a(chǎn)估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價(jià)值等進(jìn)行的評估。

　　在實(shí)際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個(gè)階段，來劃分為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評價(jià)、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務(wù)。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評估，及時(shí)化解信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

　　四、房地產(chǎn)征收和征用的需要
　　特別提示：下列一段需要認(rèn)真閱讀，往往會(huì)出判斷題。
　　房地產(chǎn)特別是土地是各種生產(chǎn)、生活等活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了公共利益的需要，不得不征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)；因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，不得不征用單位、個(gè)人的房地產(chǎn)。

　　征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買――主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題；征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用――只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。

　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，但都不能是無償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。

　　《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”；第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”第44條規(guī)定：“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！?/P>

　　《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者，使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年6月13日中華人民共和國國務(wù)院令第305號(hào)發(fā)布)第4條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。

　　征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金相當(dāng)于租金)，如果被征用的房地產(chǎn)受到損失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，毀損的，補(bǔ)償金應(yīng)相當(dāng)于毀損前后的價(jià)值之差；滅失的，補(bǔ)償金應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價(jià)值。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償金等，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第24條規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定”；第25條規(guī)定“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。具體地說，實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的，要對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù)；實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，被拆遷房屋沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，統(tǒng)稱為“征用”。結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)＝所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值－被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值。

　　五、房地產(chǎn)分割的需要
　　共有財(cái)產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分割的方法，因?yàn)樵S多情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，如果進(jìn)行實(shí)物分割就會(huì)損害房地產(chǎn)的效用，所以通常是采取折價(jià)等方法處理。例如，夫妻離婚，原共同所有的一套住房不宜采取實(shí)物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價(jià)值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　有時(shí)即使可以采取實(shí)物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，以“應(yīng)平均分割”為例，土地通常是在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分；如果按照面積進(jìn)行平均分割，則分割后的各部分價(jià)值不均等，通常還需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。房屋一般既難以按照面積進(jìn)行平均分割，也難以在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，再根據(jù)各部分之間的價(jià)值差異進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?BR>　　特別提示：下列一段需要認(rèn)真閱讀，往往會(huì)出判斷題。

　　《中華人民共和國憲法》第12條規(guī)定：“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。 國家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)。禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財(cái)產(chǎn)?！钡?3條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！?/P>

　　《中華人民共和國民法通則》(1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號(hào)公布)第117條規(guī)定：“侵占國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。損壞國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?/P>

　　房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，例如，由工程質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失，如預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn))，對購房人造成損失；因規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　施工挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物傾斜，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失；因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，對他人造成損失；使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失；因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，例如錯(cuò)誤查封，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；異議登記不當(dāng)，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失，如《中華人民共和國土地管理法》第78條規(guī)定：“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。上述各種類型的房地產(chǎn)損害賠償，均需要房地產(chǎn)估價(jià)為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

　　七、房地產(chǎn)稅收的需要
　　特別提示：下列一段需要認(rèn)真閱讀，往往會(huì)出判斷題。

　　房地產(chǎn)自古以來就是一個(gè)良好的稅源，有關(guān)房地產(chǎn)的稅種很多，如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，土地與房屋合征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)合征財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等等。

　　在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下，這些稅種的計(jì)稅依據(jù)通常是房地產(chǎn)的價(jià)值或者以房地產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)。為了課稅公平和防止偷漏稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)可靠的房地產(chǎn)價(jià)值，需要科學(xué)公正的計(jì)稅價(jià)值(一種房地產(chǎn)評估價(jià)值)來說服納稅人。如果納稅人認(rèn)為計(jì)稅價(jià)值不合理的，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整計(jì)稅價(jià)值。

　　例如，我國目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向其承受者征收的一種稅收。契稅的計(jì)稅依據(jù)主要有：
　?、賴型恋厥褂脵?quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。
　?、谕恋厥褂脵?quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。
　?、弁恋厥褂脵?quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

　　因此，在上述由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)為征收機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)。

　　再如目前的土地增值稅，是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅收。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人可能隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯低于同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。為此，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號(hào)發(fā)布)第9條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！笨梢?，在征收土地增值稅的許多方面都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)參考依據(jù)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　八、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要
　　房地產(chǎn)是一種重要的財(cái)產(chǎn)，其中的建筑物難免會(huì)因發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，例如火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運(yùn)行物體墜落等，而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價(jià)格、重建價(jià)格等，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

　　九、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要
　　現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對房地產(chǎn)拍賣、變賣、抵債、征收、征用、損害賠償?shù)戎杏嘘P(guān)房地產(chǎn)價(jià)格、補(bǔ)償金、賠償金或者為它們提供參考依據(jù)的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有異議。例如，在人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)或者將被查封的房地產(chǎn)抵債中，被執(zhí)行人通常對拍賣價(jià)格、變賣價(jià)格、抵債價(jià)格有異議，特別是對為人民法院確定拍賣保留價(jià)、變賣價(jià)格、抵債價(jià)格提供參考依據(jù)的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有異議，從而要求對估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定。在城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，通常也出現(xiàn)某一方、特別是被拆遷人對估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有異議而要求對估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定。

　　此外，對于各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為，衡量違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪的情節(jié)輕重，通常不僅考慮房地產(chǎn)的實(shí)物量(面積)，而且考慮房地產(chǎn)的價(jià)值量。

　　以上這些均需要權(quán)威、公正的房地產(chǎn)估價(jià)，為爭議各方當(dāng)事人和解或者有關(guān)單位調(diào)解、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案、人民法院判決，以及司法機(jī)關(guān)和公民、組織進(jìn)行訴訟等提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要
　　特別提示：下列一段需要認(rèn)真閱讀，往往會(huì)出判斷題。

　　以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)以及企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對相關(guān)房地產(chǎn)或者企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　 (1)以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)?！吨腥A人民共和國合伙企業(yè)法》(2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號(hào)公布)第16條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務(wù)出資。合伙人以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，需要評估作價(jià)的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機(jī)構(gòu)評估?！薄吨腥A人民共和國公司法》第27條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。”

　　(2)企業(yè)對外投資：是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。

　　(3)企業(yè)合資：是指兩個(gè)以上的企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。

　　(4)企業(yè)合作：是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價(jià)值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據(jù)。

　　(5)企業(yè)合并：是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為，分為吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并時(shí)，其中的一個(gè)企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散；新設(shè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并設(shè)立一個(gè)新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)企業(yè)吸收其他企業(yè)的動(dòng)機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需的場所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評估被吸收企業(yè)的價(jià)值或者其場地和房屋的價(jià)值。

　　(6)企業(yè)分立：是指一個(gè)企業(yè)依法分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財(cái)產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價(jià)為財(cái)產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。

　　(7)企業(yè)改制：是指國有企事業(yè)單位整體或者部分改建為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(8)企業(yè)資產(chǎn)重組：是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。資產(chǎn)重組的模式包括資產(chǎn)剝離模式(減資、資產(chǎn)置換、資產(chǎn)出售)、兼并收購模式、合并(聯(lián)合)重組模式和托管模式。

　　其中：
　　資產(chǎn)置換：是指不同企業(yè)之間為了調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，突出各自的主營業(yè)務(wù)或者出于其他目的而相互交換非貨幣財(cái)產(chǎn)的資產(chǎn)重組方式。
　　企業(yè)托管經(jīng)營：是指企業(yè)的所有者通過契約形式，將企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)交由具有較強(qiáng)經(jīng)營管理能力，并能夠承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的法人進(jìn)行有償經(jīng)營的一種活動(dòng)。
　　(9)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人(法人、自然人或者其他組織)的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方需要估價(jià)為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價(jià)為其確定出價(jià)或報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。
　　(10)企業(yè)租賃：是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。
　　(11)企業(yè)清算：是指企業(yè)違反法律、法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運(yùn)營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)、有關(guān)監(jiān)管等的需要而對其公允價(jià)值或市場價(jià)值進(jìn)行評估。例如，為財(cái)務(wù)報(bào)告或相關(guān)會(huì)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行的估價(jià)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　十一、房地產(chǎn)管理的需要
　　特別提示：下列一段需要認(rèn)真閱讀，往往會(huì)出判斷題。

　　我國經(jīng)濟(jì)體制改革由高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，相應(yīng)地對于各類資產(chǎn)的管理從過去單純的實(shí)物管理轉(zhuǎn)到重視價(jià)值管理，實(shí)行實(shí)物管理與價(jià)值管理相結(jié)合。在這種情況下，房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，更需要搞清楚土地和房屋的價(jià)值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　有關(guān)法律、法規(guī)和政策提出了許多房地產(chǎn)管理要求，搞好這些房地產(chǎn)管理工作，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。由于課時(shí)有限，具體的相關(guān)規(guī)定，不再贅述。

　　十二、其他方面的需要
　　現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多。
　　例如：
　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿需要的估價(jià)服務(wù)。
　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價(jià)服務(wù)。
　　(3)會(huì)計(jì)計(jì)量需要的估價(jià)服務(wù)。
　　(4)為出國需要提供財(cái)產(chǎn)價(jià)值證明的估價(jià)。
　　(5)為房地產(chǎn)證券化服務(wù)的估價(jià)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）