房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二章資料四

第二章　房地產(chǎn)

第四節(jié)  房地產(chǎn)的描述與分析

　　一、土地的描述與分析
　　從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)看，對(duì)土地的調(diào)查了解、描述和分析主要包括下列方面：
　　(1)名稱(chēng)。
　　(2)位置。
　　(3)四至。
　　(4)面積。
　　(5)形狀。
　　(6)地勢(shì)。是指該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。
　　(7)土壤及地基狀況。包括土壤是否受到過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址，地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾病)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象(例如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。
　　(8)權(quán)利狀況。由于土地的權(quán)利類(lèi)型及歸屬等權(quán)利狀況對(duì)其價(jià)值有很大的影響，所以進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)要特別注意調(diào)查了解土地的權(quán)利狀況。在中國(guó)目前的土地制度下，應(yīng)了解是國(guó)有土地還是集體土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；屬于出讓土地使用權(quán)的，土地使用期限及其起止年月日、可否續(xù)期。要了解取得土地的有關(guān)手續(xù)是否齊全，土地是否抵押、出租，是否涉案，權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，是否為臨時(shí)用地，是否屬于違法占地，等等。此外，土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否為共有。
　　(9)使用條件。包括是屬于農(nóng)用地還是建設(shè)用地、未利用地。對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用條件主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：
　　用途；
　　容積率；
　　建筑密度；
　　綠地率；
　　建筑高度；
　　建筑后退紅線(xiàn)距離；
　　建筑間距；
　　交通出入口方位；
　　停車(chē)泊位；
　　建筑體量、體型、色彩；
　　地面標(biāo)高；
　　其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
　　(10)開(kāi)發(fā)利用情況。
　　(11)交通條件。
　　(12)周?chē)h(huán)境景觀。
　　(13)公共服務(wù)設(shè)施完備程度。
　　調(diào)查、了解土地的途徑有實(shí)地查看及查閱土地權(quán)屬證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、地籍資料等。其中，地籍是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來(lái)源、權(quán)屬界址、面積、用途、質(zhì)量等級(jí)、價(jià)值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊(cè)。對(duì)于一些更專(zhuān)業(yè)、具體的內(nèi)容，可查閱相關(guān)文件資料。例如，可通過(guò)城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃及下列文件來(lái)了解土地的城市規(guī)劃限制條件：①規(guī)劃要點(diǎn)；②規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；③審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)；④建設(shè)用地規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　二、建筑物的描述與分析
　　從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)看，對(duì)建筑物的調(diào)查了解、描述、分析主要包括下列方面：
　　(1)名稱(chēng)。
　　(2)位置。
　　(3)規(guī)模：包括：①建筑面積；②使用面積；③其他面積。其中：
　　房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上有蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
　　房屋使用面積：是指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。
　　成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積，即：
　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
　　成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即：
　　成套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
　　(4)年齡。最好能具體到開(kāi)工日期、竣工日期。
　　(5)層數(shù)和高度。層數(shù)包括地上層數(shù)和地下層數(shù)。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來(lái)劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24m的為高層(但不包括總高度超過(guò)24m的單層建筑)。建筑總高度超過(guò)100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱(chēng)為超高層建筑。
　　(6)建筑結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)：②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
　　具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②混凝土結(jié)構(gòu)(包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等)；③砌體結(jié)構(gòu)(包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu))；④木結(jié)構(gòu)；⑤塑料結(jié)構(gòu)；⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。
如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來(lái)劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu)；②框架結(jié)構(gòu)；③深梁結(jié)構(gòu)；④筒體結(jié)構(gòu)；⑤拱結(jié)構(gòu)；⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)(包括折板結(jié)構(gòu))；⑧懸索結(jié)構(gòu)；⑨艙體結(jié)構(gòu)。
　　(7)設(shè)施、設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)狻㈦娏?、照明、電梯、通信、防?zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。
　　(8)裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類(lèi)，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門(mén)窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。
　　(9)層高或凈高。
　　(10)空間布局。
　　(11)防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照。
　　(12)外觀。
　　(13)維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度。
　　(14)權(quán)利狀況。
　　(15)占有使用情況。
　　(16)其他。

　　課后練習(xí)題
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因?yàn)榉康禺a(chǎn)(    )特性。
　　A、不可移動(dòng)
　　B、獨(dú)一無(wú)二
　　C、流動(dòng)性差
　　D、用途多樣
　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)的根本原因是房地產(chǎn)的(    )特性。
　　A、獨(dú)一無(wú)二
　　B、不可移動(dòng)
　　C、流動(dòng)性差
　　D、用途多樣
　　3、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久特性，下列說(shuō)法正確的是(    )。
　　A、土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值有可能喪失；
　　B、土地作為空間是永存的；
　　C、土地上的建筑物會(huì)毀滅；
　　D、土地上的建筑物永存的。
　　4、某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了30年后，決定出讓該土地使用權(quán)。問(wèn)：該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)(    )年。
　　A、70
　　B、30
　　C、40
　　D、50
　　5、某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性(變更土地使用性質(zhì))，出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。問(wèn)：該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)(    )年。
　　A、70
　　B、30
　　C、40
　　D、60
　　6、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后，建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的是(   )用地。
　　A、工業(yè)用地
　　B、教育、科技、文化
　　C、衛(wèi)生、體育用地
　　D、居住用地
　　7、政府對(duì)房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是(   )。
　　A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施；
　　B、因公益事業(yè)，強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)；
　　C、對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收；
　　D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。
　　8、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是(   )。
　　A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　C、外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　D、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　9、某套商品住宅，房屋使用面積為：70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽(yáng)臺(tái)面積為3.2 m2，則該套住宅的套內(nèi)建筑面積為(    )。
　　A、76.7
　　B、73.5
　　C、70
　　D、73.2
　　10、某套商品住宅，房屋使用面積為：70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽(yáng)臺(tái)面積為3.2 m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為9 m2。則該套住宅的建筑面積為(    )。
　　A、76.
　　B、85.7
　　B、79.0
　　D、82.2
　　11、某獨(dú)立別墅的勒腳以上兩層的外圍水平投影面積建筑面積為200 m2。另外陽(yáng)臺(tái)建造面積為15 m2；地下室層高為3m，建筑面積為100 m2；閣摟建筑面積為80m2，其中層高2.2m以上部分占30%，層高小于2.2m部分占70%，則該別墅的建筑面積為(     )m2。
　　A、339
　　B、398
　　C、37
　　D、315

　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、房地產(chǎn)的特性主要有(     )。
　　A、不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二；
　　B、壽命長(zhǎng)久、供給有限；
　　C、價(jià)值量大、流動(dòng)性差；
　　D、用途多樣、相互影響；
　　E、易受限制和保值增值。
　　2、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的(    )會(huì)發(fā)生變化。
　　A、環(huán)境景觀狀況；
　　B、對(duì)外交通；
　　C、外部配套設(shè)施；
　　D、市場(chǎng)；
　　E、用途。
　　3、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二的特性導(dǎo)致(      )的問(wèn)題存在。
　　A、難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給；
　　B、不同房地產(chǎn)之間能實(shí)現(xiàn)完全替代；
　　C、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)；
　　D、房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別；
　　E、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。
　　4、房地產(chǎn)流動(dòng)性差與房地產(chǎn)的(     )特性有關(guān)。
　　A、價(jià)值量大；
　　B、獨(dú)一無(wú)二；
　　C、不可移動(dòng)等特性；
　　D、交易手續(xù)較復(fù)雜；
　　E、交易稅費(fèi)較多。
　　5、影響房地產(chǎn)流動(dòng)性的因素有(    )。
　　A、房地產(chǎn)的通用性；
　　B、房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；
　　C、房地產(chǎn)的價(jià)值大小；
　　D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；
　　E、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、市場(chǎng)狀況。
　　6、下列行為屬于某宗房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟(jì)的是(   )。
　　A、在其鄰近建化工廠；
　　B、調(diào)整城市發(fā)展方向；
　　C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所；
　　D、在其鄰近建花園、開(kāi)辟一塊綠地；
　　E、改變城市格局。
　　7、政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)(    )的權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)。
　　A、管制權(quán)；
　　B、征收權(quán)；
　　C、征稅權(quán)；
　　D、充公權(quán)；
　　E、行政事業(yè)收費(fèi)權(quán)。
　　8、引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有(   )。
　　A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良；
　　B、外部不經(jīng)濟(jì)；
　　C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加；
　　D、通貨膨脹；
　　E、房地產(chǎn)使用管制改變。
　　9、下列屬于房地產(chǎn)自然升值的是(     )。
　　A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　C、外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　D、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；
　　E、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升
　　三、判斷題
　　1、房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。
　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的根本原因是房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性。
　　3、房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。
　　4、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。
　　5、在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類(lèi)型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

　　參考答案
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、A   2、B  3、B  4、C  5、C  
　　6、D  7、A  8、C  9、A  10、B
　　11、A
　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、ABCDE   2、ABC   3、ACDE  
　　4、ABC  5、ABCDE  6、BDE
　　7、ABCD    8、ACDE  9、CE
　　三、判斷題
　　1、對(duì)  2、對(duì)  3、對(duì)  4、對(duì)  5、對(duì)