房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二章資料三

　　第二章　房地產(chǎn)

　　第三節(jié)  房地產(chǎn)的分類

　　可以根據(jù)不同的需要，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的房地產(chǎn)分類主要是以下6種：
　?、侔凑辗康禺a(chǎn)用途的分類；
　?、诎凑辗康禺a(chǎn)開發(fā)程度的分類；
　?、郯凑辗康禺a(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類；
　?、馨凑辗康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類；
　　⑤按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類；
　?、薨凑辗康禺a(chǎn)權(quán)益狀況的分類。搞清楚了這些分類，也就了解了估價(jià)對(duì)象的種類。

　　一、按照房地產(chǎn)用途的分類
　　按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列10類：
　　(1)居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個(gè)人居住使用的房地產(chǎn)，可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。
　　(2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。
　　(3)辦公房地產(chǎn)：是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，可分為商務(wù)辦公樓(俗稱寫字樓)和行政辦公樓兩類。
　　(4)旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
　　(5)餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
　　(6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。    
　　 (7)工業(yè)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉(cāng)庫等。工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動(dòng)力用廠房、儲(chǔ)存用房屋、運(yùn)輸用房屋、辦公用房、其他(如水泵房、污水處理站等)。
　　(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。
　　(9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。
　　(10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。

　　二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類
　　按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：
　　(1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。
　　(2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。
　　(3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地?！叭ㄒ黄健?，一般是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場(chǎng)地平整。
　　(4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程通常又被稱為“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程。完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。在建工程可以按照工程進(jìn)度，如形象進(jìn)度、投資進(jìn)度(投資完成額)、工作量進(jìn)度(完成工程量)、工期進(jìn)度等進(jìn)行分類。例如，按照形象進(jìn)度可以把在建工程分為：地下室某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等等。
　　(5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地?，F(xiàn)房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。

　　三、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類
　　按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。
　　在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥惖墓⒑蛯懽謽谴罅看嬖谥鲎猬F(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場(chǎng)法”來求取。
　　收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。

　　四、按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類
　　房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售、出租、營(yíng)業(yè)和自用四種。按照房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，可以把房地產(chǎn)分為下列4類：
　　(1)銷售的房地產(chǎn)；
　　(2)出租的房地產(chǎn)；
　　(3)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)；
　　(4)自用的房地產(chǎn)。
　　有的房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或營(yíng)業(yè)，如商店、餐館。有的房地產(chǎn)可以出租或銷售，也可以自用，如公寓、寫字樓。有的房地產(chǎn)主要是營(yíng)業(yè)，如旅館、影劇院。有的房地產(chǎn)主要是自用，如行政辦公樓、學(xué)校、特殊廠房。
　　這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法是很有用的。例如，可銷售的房地產(chǎn)可以采用市場(chǎng)法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。

　　五、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類
　　按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：
　　(1)土地。又可以分為無建筑物的土地和有建筑物的土地。無建筑物的土地通常被稱為空地。有建筑物的土地又可以分為建筑物已建造完成的土地和建筑物尚未建造完成的土地。
　　(2)建筑物。又可以分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物，還可以分為新建筑物和舊建筑物。
　　(3)土地與建筑物的綜合體。又可以分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體。最典型的一種土地與已建造完成的建筑物的綜合體是現(xiàn)房。土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體通常被稱為在建工程。
　　(4)未來狀況下的房地產(chǎn)。其中最典型的一種是期房。期房是指目前尚未建造完成，而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的的房地產(chǎn)。
　　(5)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)。
　　(6)房地產(chǎn)的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某層、某套。
　　(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如，建筑物的裝修裝飾部分。
　　(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如，正在運(yùn)營(yíng)、使用的旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)、影劇院、游樂場(chǎng)、碼頭等。在這種情況下，通常不能把它視為一些單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單集合來估價(jià)，即不能將它所包含的資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行估價(jià)后加總作為其評(píng)估價(jià)值，而應(yīng)將它作為一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的有機(jī)組織，根據(jù)其具有的收益能力來估價(jià)，除非是評(píng)估它的清算價(jià)值。
　　(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。
　　需要指出的是，上述房地產(chǎn)雖然是從實(shí)物角度來劃分的，但評(píng)估其價(jià)值仍然包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三個(gè)方面。

　　六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類
　　按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類：
　　(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。
　　(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。
　　(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。
　　(4)共有的房地產(chǎn)。
　　(5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。
　　(6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。
　　(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行。 
　　(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)。
　　(9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。
　　(10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。
　　(11)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。
　　(12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)。
　　(13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。
　　(14)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。
　　(15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。
　　(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益。
　　(17)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。
　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。
　　(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)