2006年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試卷
一、問答題(共3題,每題10分)
(一)某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問:
1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
(二)2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?,F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。
請問:
1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例,可否選取其作為可比實例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?
3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?
(三)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù),估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/m2,包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實,認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為18001元/m2。
請問:
1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?
2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
二、單項選擇題(共3大題,10小題:每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)
(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū),已取得國有土地使用證,正在施工,尚未封頂。
1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押,申請貸款。下列表述中正確的是(?。?。
A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款
B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保
C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款
2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中,正確的是( )
A.該宗地為出讓土地使用權(quán),可以單獨(dú)辦理抵押登記
B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán),因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,即可單獨(dú)辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,雖未取得施工許可證,也可辦理抵押登記手續(xù)
3.若該在建工程已整體抵押,在無法確定優(yōu)先償款的情況下,欲估算抵押物的變現(xiàn)價值,測算結(jié)果應(yīng)為(?。?BR>A.抵押價值
B.處分抵押物時的市場價值
C.抵押價值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
4.若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證,且部分售出,甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是( )
A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
(二)張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出,租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2,租期為5年,費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。
5.在2006年10月時,張某的權(quán)益價格為(?。?。
A.沒有租賃條件下的正常市場價格
B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和,再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值
D.張某與李某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格
6.在2006年10月時,王某的權(quán)益價格為(?。?BR>A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格
D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和
7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的,購買價格為10000元/m2。建筑面積為500m2,首付款比例為20%,則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為(?。?BR>A.20%的首付款加上該首付款2年的利息
B.20%的首付款,加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點(diǎn)的本息值
C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點(diǎn)的正常市場價格減去該店面估價時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價、時點(diǎn)的現(xiàn)值之和
D.2004年10月的購買價格,加上20%的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點(diǎn)的本息值,減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和,再減去該店面估價時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值之和
(三)某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房,以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始,2006年3月結(jié)束。
8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為( )。
A.市場價格上升
B.市場價格下降
C.市場價格不變
D.市場價格變化不確定
9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為(?。?BR>A.市場價格上升
B.市場價格下降
C.市場價格不變
D.市場價格變化不確定
10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例,從中選取可比實例時,交易日期距估價時點(diǎn)不應(yīng)超過(?。?BR>A.6個月
B.9個月
C.1年
D.2年
三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤;請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號,未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)
××××房地產(chǎn)估價報告
封面及目錄(略)
致委托人函
×××(委托人全名):
受您委托,我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1~2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進(jìn)行了估價。
估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。
估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用科學(xué)的估價方法。
在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算,確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫:人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2(大寫:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。
××××房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)
法定代表人:×××(簽章)
2006年10月15日
估價師聲明(略)
估價的假設(shè)和限制條件(略)
××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托人(略)
二、估價機(jī)構(gòu)(略)
三、估價對象
(一)區(qū)位狀況(略)
(二)實物狀況
(1)建筑物實物狀況
建筑面積:243.70m2
建筑結(jié)構(gòu):鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)
總層數(shù)及所在層數(shù):估價對象所在建筑物數(shù)為14層,估價對象位于第1、2層
竣工日期:2005年9月10日
成新率:現(xiàn)狀成新為十成新
層高:經(jīng)現(xiàn)場查勘,估價對象1層層高約4.5m,2層層高約3.2m
建筑物實際用途:1~2層為商鋪,其余為寫字樓
裝修情況:(略)
設(shè)施設(shè)備:(略)
工程質(zhì)量:(略)
維護(hù)、保養(yǎng)情況:良好
大廈利用現(xiàn)狀:經(jīng)現(xiàn)場查勘,估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài),利用率較高,其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。
物業(yè)管理狀況:(略)
綠化等其他情況:(略)
(2)土地實物狀況
土地用途:1~2層為商業(yè)服務(wù)。
土地等級:商業(yè)Ⅲ級
土地開發(fā)程度:七通一平
土地出讓年限:40年,至2044年4月9日止
形狀、地勢、地質(zhì);水文狀況:(略)
(三)權(quán)益狀況
(1)建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號X×號)相關(guān)內(nèi)容,估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某,無共有權(quán)人,建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2,2層121.85m2,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
(2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關(guān)內(nèi)容,使用權(quán)人為王某,估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù),土地使用權(quán)取得方式為出讓,出讓年限40年,截至2044年4月9日。
(3)他項權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載,估價對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行,王某已將貸款還清,該抵押權(quán)已注銷。至估價時點(diǎn)估價對象無其他他項權(quán)利登記,據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。
四、估價目的
為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)面評估房地產(chǎn)市場價值。
五、估價時點(diǎn)
2006年10月10日
六、價值定義
本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)、-完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值;其中土地使用權(quán)價格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。
七、估價依據(jù)(略)
八、估價原則(略)
九、估價方法
根據(jù)本次估價的特定目的,估價人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則,在認(rèn)真分析研究所掌握的資料,進(jìn)行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后,針對估價對象的實際情況,確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價方法,并對以上兩種方法測算的價格加以綜合,最終求取估價對象的總價格和單位價格。
十、估價結(jié)果
經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證,并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情,確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計,平均單價為6993元/m2,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)期
2006年10月10日至2006年10月15日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期,本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。
十四、有關(guān)說明(略)
××××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略)
二、市場背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估價方法選用(略)
五、估價測算過程
(一)市場法
根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價人員搜集掌握的資料,分別測算1、2層商鋪的價格。
1.測算1層商鋪價格
估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析,從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例,通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后,得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下:
(1)可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例,有關(guān)資料見表1。
表1 可比實例資料表
估價對象與可比實例/項目 |
A |
B |
C |
D | |
坐落 |
××大道 |
××大街 |
××大道 |
××大道 | |
交易日期 |
2006年9月 |
2006年9月 |
2006年10月 |
2006年10月 | |
交易情況 |
正常 |
正?!?/P> |
正?!?/P> |
正?!?/P> | |
土地使用權(quán)取得方式 |
掛牌出讓 |
掛牌出讓 |
招標(biāo)出讓 |
掛牌出讓 | |
|
地段等級 |
商業(yè)Ⅲ級 |
商業(yè)Ⅳ級 |
商業(yè)Ⅳ級 |
商業(yè)Ⅲ級 |
繁華程度 |
商業(yè)密集區(qū) |
一般 |
一般 |
商業(yè)密集區(qū) | |
交通便捷度 |
較優(yōu) |
較優(yōu) |
較優(yōu) |
較優(yōu) | |
公共配套設(shè)施完備程度 |
較完善 |
較完善 |
較完善 |
輕完善 | |
建筑裝修 |
簡裝 |
簡裝 |
簡裝. |
簡裝 | |
設(shè)施設(shè)備 |
中央空調(diào)/自動 |
中央空調(diào)/自動 |
中央空調(diào)/自動 |
中央空調(diào)/自動 | |
商鋪類型 |
獨(dú)立商鋪 |
獨(dú)立商鋪 |
街角獨(dú)立商鋪 |
獨(dú)立商鋪 | |
建筑結(jié)構(gòu) |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 | |
朝向 |
北 |
西 |
南 |
南 | |
臨路狀況 |
臨××大道/混 |
臨××大道/混 |
臨××大街/混 |
臨××大道/混 | |
商鋪交易價格 |
10500元/m2 |
9091元/m2 |
9562元/m2 |
|
?。?)比較修正。
1)交易情況修正:經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例,交易價格無異常,無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。
2)交易日期調(diào)整:可比實例交易日期與估價時點(diǎn)相近,由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動,無需修正。修正系數(shù)均為100/100。
房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整:根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn),選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素,以估價對象的狀況為100,將可比實例與估價對象狀況因素進(jìn)行打分比較,比較結(jié)果見表2。
表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計算表
可比實例/項目 |
A |
B |
C | |
××大廈 |
××花園 |
××大樓 | ||
交易日期 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
交易情況 |
100/100 |
10/00 |
100/100 | |
房 |
地段等級 |
100/100 |
100/98 |
100/98 |
繁華程度 |
100/100 |
100/97 |
100/101 | |
交通便捷度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
公共配套設(shè)施 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
建筑裝修 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
設(shè)施設(shè)備 |
100/100 |
100/98 |
100/102 | |
商鋪類型 |
100/100 |
100/100 |
100/102 | |
建筑結(jié)構(gòu) |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
朝向 |
108/99 |
1110/98 |
100/100 | |
臨路狀況 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
交易價格 |
10500元/m2 |
9091元/m2 |
9562元/m2 | |
可比實例修正后價格 |
10606元/m2 |
9958元/m2 |
9285元m2 |
利用實例A計算為10606元/m2;
利用實例B計算為9958元/m2;
利用實例C計算為9285元/m2。
從測算結(jié)果栗看,3個價格水平差別不大,故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格,即估價對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價格取整為9950元/m2。
2.測算2層商鋪價格
估價對象為1、2層組合式商鋪,據(jù)調(diào)查,××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少,無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。
××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進(jìn)行了統(tǒng)計分析,2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%,估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格,則二層商鋪單價為:
9950×50%=4975元/m2
3.測算估價對象比準(zhǔn)價格估價對象總建筑面積為243.70m2,1、2層面積均為121.85m2,故估價對象比準(zhǔn)價格為:
121.85×(9950+4975)=181.86萬元
(二)收益法
1.估算有效毛收入
?。?)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查,估價對象為自營,但周邊商鋪出租較多,并結(jié)合估價對象所在的X×大道的具體情況,確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月/m2),則年潛在毛收入為:65×243.70×12=190086元
(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入,其公式為:
有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)
空置率和租金損失率分別為10%和5%,則年有效毛收入為:
190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元
2.確定年運(yùn)營費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營的收入,即為運(yùn)營費(fèi)用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮,。具體計算如下:
(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)稅為租金收入的12%,營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%,則年稅金為:
162524×(12%+5.85%)=29011元
?。?)管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用,按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%,則:
162524×2.5%=4063元
(3)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用,每年需支付的修繕費(fèi),為4800元(取值及計算過程略)。
?。?)保險費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用。估價人員經(jīng)調(diào)查,××市保險行業(yè)保險收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標(biāo)準(zhǔn),估價對象建筑物重置價為2000元/m2。則保險費(fèi)為:2000×243.70×1.5‰=731元
?。?)運(yùn)營費(fèi)用合計
年運(yùn)營費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)
=38605元
3.確定房地產(chǎn)年凈收益
房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用
=162524-38605
=123919元
4.確定報酬率
報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率,其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定,報酬率為8%(取值理由及過程略)。
5.確定收益年限n
估價對象所在建筑物建成于2005年9月,經(jīng)現(xiàn)場查勘,現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年,殘值率為0%,尚可使用年限為58.9年。另外,根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》,土地出讓40年,估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止,剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限,故:
未來可獲收益的年限n=58.9年
6.計算房地產(chǎn)收益價格
即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為153.23萬元。
六、估價結(jié)果確定
經(jīng)以上計算,估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為181.86萬元,收益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異,估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后,認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值,故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%,收益價格的權(quán)重為40%,則估價對象最終估價結(jié)果為:
房地產(chǎn)總價=181.86×60%+153.23×40%
=170.41萬元
房地產(chǎn)單價=170.41×10000/243.70=6993元/m2
估價結(jié)論:估價對象在估價時點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計,平均單價為6993元/m2,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整
附件(略)
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)
估價對象為一宗10000m2的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層;其中1~3層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工,預(yù)計2008年9月1日建成?,F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關(guān)資料如下:
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價的4%。
2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。
3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2,運(yùn)營費(fèi)用率為24%。
4.商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/m2,建成~年時可售出60%平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年后售出,平均價格為2900元/m2,廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價的3.5%。
5.房地產(chǎn)報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估自測算如下(節(jié)選):
采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。
解:
1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值
總建筑面積=10000×5=50000m2
住宅總面積=50000-9000=41000m2
(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值
每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)
=50×12×(1-10%)=540元/m2
每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)
=540×(1-24%)=410.40元/m2
商鋪開發(fā)完成后的單價=410.4018%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5
=4118.45元/m2
商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元
?。?)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)
×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06萬元
(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67萬元
2.扣除項目
?。?)建安工程費(fèi)=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬元
?。?)專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86萬元
?。?)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元
?。?)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13萬元
?。?)買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V
3.總地價
2006年9月1日的總地價:
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74萬元
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