2003年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試卷

一、問答題（共3題，每題10分）

（一）具體說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

（二）某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3，層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。

（三）某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2；辦公樓建筑面積1050m2；臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，己出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

二、單項選擇題（共4大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意）

（一）若您已通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產(chǎn)估價報告。

1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當?shù)墓纼r方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價方法選用的表述中，不正確的有（?。?BR>A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
B.選用多種估價方法的評估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進行綜合
C.若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用；若必須取舍，應(yīng)當在估
價報告中說明并陳述理由
D.估價方法的選用必須征得委托人的同意

2.估價技術(shù)路線的確定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反映其（?。?，
進而確定需要采用的估價方法。
A.估價原則
B.價格內(nèi)涵
C.產(chǎn)權(quán)
D.用途

（二）王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。

3.在接洽過程中，李某可以承諾（?。?BR>A.現(xiàn)場查勘后馬上口頭告知評估價格，之后再按約定提交正式估價報告
B.評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構(gòu)的收費水平
C.在王某與李某所在房地產(chǎn)估價機構(gòu)簽訂估價委托合同后，經(jīng)機構(gòu)同意和指派.由自己親自估價
D.由自己親自承接該估價業(yè)務(wù)，以個人名義出具估價報告

4.對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)（　）。
A.在抵押期終了時的價值
B.設(shè)定抵押權(quán)時的價值
C.現(xiàn)時的市場價值
D.未來拍賣、變現(xiàn)時的價值

（三）某房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
5.若估價目酣為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（?。┰u估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途。
C.估價師確定的用途
D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

6.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（?。┰u估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價師確定的用途
D.委托方確定的用途

7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為（?。?。
A.工業(yè)用途
B.商業(yè)用途
C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

8.若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是（?。?。
A本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立；需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應(yīng)適當調(diào)整

（四）有一個大型購物中心，總建筑面積100000m2?，F(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當年房地產(chǎn)資本化率如下表所示：

9.如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（?。?BR>A.4％～5％
B.5％～6％
C.6％～7％
D.7％～8％

10，根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結(jié)合估價的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（?。?。
A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平
B.在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長
C.在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變，
D.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平

三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

××商務(wù)樓估價報告

報告封面及目錄（略）

致委托方函（略）

估價師聲明（略）

估價的假設(shè)和限制條件（略）

估價結(jié)果報告

一、委托方

××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

二、估價方

××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級

三、估價對象

1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。

××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2?？傆玫孛娣e2560m2。籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。

估價對象其他內(nèi)容描述（略）。

四、估價目的

評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

五、估價時間

2003年4月1日

六、價值定義

本次估價采用公開市場價值標準。

七、估價依據(jù)（略）

八、估價方法

根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價。然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

九、估價結(jié)果。

估價對象在2003年4月1目的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估價人員（略）

十一、估價作業(yè)日期

2003年3月10日至2003年3月20日。

十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

估價技術(shù)報告

一、個別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價方法選用（略）

六、估價測算過程

（一）收益法估價測算過程

1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。

根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：

（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

（2）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬元

（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元

（4）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬元

（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬元

（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬元

（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬元；

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬元

2.估算年運營費用。

（1）年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

年土地使用費=293×2560=75.01萬元

（2）年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5％計支管理費。則：

年管理費=343.43×5％=17.17萬元

（3）年維修費：按年租金收入的8％計支維修費。則：

年維修費=343.43×8％=27.47元

（4）年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：

年保險費=343.43×2‰=0.69萬元

（5）年稅費：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬元

年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費
　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　=18044萬元

3.估算年凈收入：

年凈收入a=年有效毛收入一年運營費用
=343.43-180.44
=162.99元

4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8％。

5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：　

P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n

將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：

P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬元

（二）成本法估價測算過程

1.估算土地價格根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5％，則估價對象土地價格為：

土地價格=2860×（1-12.5％）×2560
=640.64萬元

2.估算建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

（1）建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m2。則建筑物重置總價為：

建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。

（2）建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
=852.82×（1-0.5）×2/60
=28.43萬元

（3）建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43
　=824.39萬元

3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格：

估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值
=640.64+824.39
=1465.03萬元

（三）估價結(jié)果的確定

以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格

的估價結(jié)果。即：

估價對象房地產(chǎn)總價=（1899.58+1465.03）/2
　=1682萬元（取整數(shù)）

估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611
　=2544元/m2（取整數(shù)）

七、估價結(jié)果

經(jīng)過評估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分）

　　注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價對象為基準給出的，正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。

　　當?shù)?003年1～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準價格計算：

　　一、交易日期修正系數(shù)

　　1.K_A=99.7％

　　2.K_B=99.0％

　　3.K_C=99.2％。

　　二、求取比準價格

　　1.比準價格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/99×100/99×101/100
　　　　　　　=6617元/m²

　　2.比準價格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/102×100/100×100/100
　　　　　　　=6344元/m²

　　3.比準價格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/101×100/102×100/103
　　　　　　　=6201元/m²

　　4.比準價格計算結(jié)果：

　?。?617+6344+6201）/3=6387元/m²