2003年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》參考答案

　　一、問答題：

　　（一）答：

　　1.公開市場價值標準的定義即在公開市場土最可能形成的價格或類似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營費用、資本化率。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。

　　　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　?。ǘ┐穑?/P>

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值。

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。

　　4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；

　　答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金；

　　答⑧：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值；

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計。

　?。ㄈ┐穑?/P>

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益）資料；

　　2.規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標準。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.D 2.B

　　（二）3.C 4.C

　?。ㄈ?.B 6.B 7.D 8.D

　?。ㄋ模?.D 10.D

　　三、指錯題

　　1.估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點；

　　2.缺少估價原則；

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義；

　　4.未分析租金水平的變化趨勢；

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　7.六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)；

　　8.年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費；

　　9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用；

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算；

　　11.資本化率取值未說明理由；

　　12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年；

　　13.基準地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；

　　14.基準地價修正法中，已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年；

　　15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚；

　　16.未計算精裝修成本費用（建安費）；

　　17.建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)2/38）；

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響；

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用；

　　20.未說明估價結(jié)果確定的理由。

　　四、改錯題

　　1.K_A計算錯，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3％

　　2.比準價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

　　比準價格：

　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　　=6487元/m²

　　3.比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99

　　比準價格：

　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
　　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m²

　　注：1.指出錯誤未做改正計算（或計算結(jié)果錯的）酌情給分。

　　　　2.將區(qū)域因素及個別因素下的4個因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。