2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》第四章
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第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理
第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)、細(xì)分以及選擇目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際操作能力和知識(shí)的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查
一、市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)調(diào)查的重要性
（二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容
1．國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查
3．市場(chǎng)需求容量調(diào)查
4．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為鬩查
5．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查
6．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查
二、市場(chǎng)調(diào)查的步驟
?。ㄒ唬┐_定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)
（二）制定調(diào)查計(jì)劃
1．資料來(lái)源
2．調(diào)查方法
3．調(diào)查手段
4．抽樣方案
5．聯(lián)系方法
?。ㄈ┦占畔?/P>
?。ㄋ模┓治鲂畔?/P>
?。ㄎ澹﹫?bào)告結(jié)果
三、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估
1．方法科學(xué)
2．調(diào)查具有創(chuàng)造性
3．調(diào)查方法多樣
4．模型和數(shù)據(jù)相互依賴
5．合理的信息價(jià)值和成本比率
6．正常的懷疑態(tài)度
7．市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程遵守職業(yè)道德
第二節(jié)市場(chǎng)分析的手段與方法
一、市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)需求分析的基本概念．
1．市場(chǎng)規(guī)模
2．市場(chǎng)總需求
?。ǘ┦袌?chǎng)需求預(yù)測(cè)
二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析
?。ㄒ唬┵?gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法
?。ǘ╀N售人員意見(jiàn)綜合法
?。ㄈ├蠋熞庖?jiàn)法
?。ㄋ模r(shí)間序列分析法
1．簡(jiǎn)單平均法
2．移動(dòng)平均法
3．加權(quán)移動(dòng)平均法
4．指數(shù)平滑法
?。ㄎ澹┫嚓P(guān)分析法
1．回歸分析法
2．市場(chǎng)因子推演法
第三節(jié)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇
一、市場(chǎng)細(xì)分
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)細(xì)分與細(xì)分市場(chǎng)
（二J市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)
?。ㄈ┦袌?chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)
?。ㄋ模┫M(fèi)者偏好模式與市場(chǎng)細(xì)分
1．同質(zhì)偏好
2．分散偏好
3．集群偏好
?。ㄎ錔市場(chǎng)細(xì)分的程序
1．調(diào)查階段
2．分析階段
3．歸納總結(jié)階段
二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)集中化
（二）選擇專業(yè)化
?。ㄈ┊a(chǎn)品專業(yè)化
（四）市場(chǎng)專業(yè)化
?。ㄎ澹┤娓采w
?。┐罅慷ㄖ?/P>
三、市場(chǎng)定位
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)定位的含義和方式
?。ǘ┦袌?chǎng)定位的步驟
?。ㄈ┦袌?chǎng)定位戰(zhàn)略
第四節(jié)競(jìng)爭(zhēng)者分析
一、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者
?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念
（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念
二、確定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)
三、確定競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略
四、判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式
?。ㄒ唬娜莶黄刃透?jìng)爭(zhēng)者
?。ǘ┻x擇型競(jìng)爭(zhēng)者
（三）兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者
?。ㄋ模╇S機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者
五、企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策
?。ㄒ唬└?jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱
（二）競(jìng)爭(zhēng)者與本企業(yè)的相似程度
?。ㄈ└?jìng)爭(zhēng)者表現(xiàn)的好壞
第五節(jié)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為分析
一、消費(fèi)者市場(chǎng)及其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象
?。ㄒ唬┫M(fèi)者市場(chǎng)及其特性
?。ǘ┫M(fèi)者市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象
1．便利品
2．選購(gòu)品
3．特殊品
二、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素
?。ㄒ唬┥鐣?huì)文化因素
1．文化因素
2．社會(huì)因素
（二）個(gè)人因素
1．年齡
2．性別、職業(yè)、受教育程度
3．經(jīng)濟(jì)狀況
4．生活方式
5．個(gè)性和自我形象
?。ㄈ┬睦硪蛩?/P>
1．動(dòng)機(jī)
2．感覺(jué)
3．學(xué)習(xí)
4．信念和態(tài)度
三、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程
?。ㄒ唬﹨⑴c購(gòu)買(mǎi)的角色
?。ǘ┵?gòu)買(mǎi)行為類型
1．習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為
2．尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為
3．化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為
4．復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為
（三）購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程
1．引起需要
2．信息收集
3．方案評(píng)價(jià)
4．購(gòu)買(mǎi)決策
5．購(gòu)后行為
第六節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的概念
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用
1．開(kāi)發(fā)商
2．投資者和金融機(jī)構(gòu)
3．設(shè)計(jì)人員
4．營(yíng)銷經(jīng)理
5．地方政府
6．租戶和購(gòu)房者
?。ㄈ┦袌?chǎng)區(qū)域的確定
1．影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
2．物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
?。ㄒ唬┖暧^因素分析
（二）市場(chǎng)狀況分析
1．供給分析
2．需求分析
3．競(jìng)爭(zhēng)分析
4．市場(chǎng)占有率分析
?。ㄈ┫嚓P(guān)因素分析
1．住宅項(xiàng)目
2．寫(xiě)字樓項(xiàng)目
3．商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目
4．工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及其作用
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的依據(jù)及原則
1．市場(chǎng)定位的依據(jù)
2．市場(chǎng)定位的原則
?。ㄈ┦袌?chǎng)定位的工作內(nèi)容
1．整體市場(chǎng)定位
2．主題形象定位
3．客戶定位
4．產(chǎn)品定位
5．價(jià)格定位
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位報(bào)告
考試要求
1．了解市場(chǎng)調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟
2．了解對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估
3．熟悉市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)
4．熟悉市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法、老師意見(jiàn)法和時(shí)間序列分析法
5．了解市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的相關(guān)分析法
6．熟悉市場(chǎng)細(xì)分
7．熟悉目標(biāo)市場(chǎng)選擇
8．掌握市場(chǎng)定位
9．了解競(jìng)爭(zhēng)者分析
10．熟悉市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為分析
11．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位
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