2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第八章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)可行性研究概述
一、可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
（一）作為申請項目核準的依據(jù)
?。ǘ┦琼椖客顿Y決策的依據(jù)
（三）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)
?。ㄋ模┦情_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
?。ㄎ澹┦窍码A段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)
三、可行性研究的依據(jù)
四、可行性研究的工作階段
（一）投資機會研究
?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/P>
?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/P>
?。ㄋ模╉椖吭u估與決策
第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟
一、可行性研究的內(nèi)容
?。ㄒ唬╉椖扛艣r
?。ǘ╅_發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定
?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定
?。ㄋ模┮?guī)戈1設(shè)計方案的選擇
?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析
?。┉h(huán)境影響評價
（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究
?。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計劃的編制
?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會效益分析，
（十）結(jié)論及建議
二、可行性研究的步驟
?。ㄒ唬┙邮芪?/P>
?。ǘ┱{(diào)查研究
（三）方案選擇和優(yōu)化
?。ㄋ模┴攧?wù)評價和綜合評價
（五）編制可行性研究報告
第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
（一）區(qū)位分析與選擇
?。ǘ╅_發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
?。ㄈ╅_發(fā)時機的分析與選擇
?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇
?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
二、構(gòu)造評價方案
三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)
?。ㄒ唬r間類參數(shù)
?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)
?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標
?。ㄋ模┰u價標準類指標
第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
一、投資估算
（一）土地費用
1．征地拆遷費
2．出讓地價款
3．土地轉(zhuǎn)讓費
4．土地租用費
5．土地投資折價
?。ǘ┛辈煸O(shè)計和前期工程費
?。ㄈ┓课蓍_發(fā)費
1．建筑安裝工程費
2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
3．公共配套設(shè)施建設(shè)費
4．其他工程費
5．開發(fā)期間稅費
6．管理費用
7．銷售費用
8．財務(wù)費用
9．不可預(yù)見費
二、資金使用計劃
三、收入估算與資金籌措
?。ㄒ唬┦杖牍浪?/P>
1．租售方案
2．租售價格
3．租售收入
4．收款方式
?。ǘ┵Y金籌措
第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選
一、方案經(jīng)濟比選及其作用
?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟比選
（二）方案經(jīng)濟比選的類型
?。ㄈ┓桨附?jīng)濟比選的作用
二、方案比選定量分析方法
?。ㄒ唬┎铑~投資內(nèi)部收益率法
（二）凈現(xiàn)值法
?。ㄈ┑阮~年值法
?。ㄋ模┵M用現(xiàn)值法和等額年費用法
?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟比選方法
三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇
（一）比選方法選擇規(guī)則
?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項
第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制
一、財務(wù)評價的報表
?。ㄒ唬┗緢蟊?/P>
1．現(xiàn)金流量表
2．資金來源與運用表
3．損益表
4．資產(chǎn)負債表
（二）輔助報表
二、財務(wù)報表的編制
第七節(jié)可行性研究報告的撰寫
一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成
（一）封面
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（三）目錄
?。ㄋ模┱?/P>
?。ㄎ澹└奖?/P>
?。└綀D
二、項目可行性研究報告正文的寫作要點
?。ㄒ唬╉椖靠傉f明
?。ǘ╉椖扛艣r
?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究
?。ㄋ模┦袌鲅芯俊?/P>
（五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目
?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件
（七）建設(shè)方式及進度安排
?。ò耍┩顿Y估算及資金籌揩
?。ň牛╉椖吭u估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價
（十一）風險與不確定性分析
?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論
考試要求
1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段
2．熟悉可行性研究的內(nèi)容
3．了解可行性研究的步驟
4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
5．掌握構(gòu)造評價方案
6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)
7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用
9．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法
10．熟悉方案經(jīng)濟比選方法選擇的原則
11．掌握財務(wù)評價的基本報表
12．熟悉財務(wù)評價的輔助報表
13．掌握財務(wù)報表的編制
14．熟悉可行性研究報告的撰寫
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