2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。）

1．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。
A．更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命
B．更顯著的各異性
C．更強(qiáng)的適應(yīng)性
D．更專業(yè)的物業(yè)管理

2．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。
A．比較風(fēng)險(xiǎn)
B．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
D．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

3．某投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國(guó)債收益率為3.5％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）。
A．3.5％
B．5.17％
C．7.75％
D．8.59％

4．某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（ ）年。
A．0.5B．1.5 C．2 D．3

5．下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（ ）是不正確的。
A．供給非同質(zhì)性
B．需求多樣性
C．競(jìng)爭(zhēng)充分性
D．交易復(fù)雜性

6．產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化進(jìn)程快
C．競(jìng)爭(zhēng)充分性
D．交易復(fù)雜性

7．房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（ ）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。
A．價(jià)格分析
B．市場(chǎng)分析
C．產(chǎn)品分析
D．成本分析

8．開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。
A．20％
B．30％
C．40％
D．50％

9．由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
A．選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書
B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書
C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證
D．建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證

10．房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（ ）。
A．成本導(dǎo)向定價(jià)法
B．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法
C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法
D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法

11．對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（ ）。
A．潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
B．服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
C．潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)
D．潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

12．某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（ ）模式。
A．選擇專業(yè)化
B．產(chǎn)品專業(yè)化
C．大量定制
D．單一市場(chǎng)集中化

13．下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。
A．批量行業(yè)
B．僵滯行業(yè)。
C．分塊行業(yè)
D．專業(yè)化行業(yè)

14．已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（ ）。
A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％

15．某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2％，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（ ）元。
A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9

16．購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10％，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（ ）。
A．小于5年
B．在5～6年之間
C．在6～7年之間
D．在7～8年之間

17．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（ ）。
A．成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率
B．成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率

C．投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率
D．投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

18．某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33％，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。
A．7.5％
B．8.3％
C．12.5％
D．16.7％

19．對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（ ）。
A．1.2％
B．1.5％
C．120.5％
D．16.7％

20．若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18％，年租金增長(zhǎng)率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（ ）。
A．9.26％B．10％C．11.32％D．12％

21．某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬(wàn)元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬(wàn)元。
A．6.00 B．7.05 C．7.59 D．13.59

22．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（ ）。
A．12％
B．20％
C．24％
D．30％

23．盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30％、成本上升60％時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20％成本上升50％，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0．因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面（ ）。
A．甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目
B．乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目
C．甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

D．不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

24．房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（ ）的極值。
A．利潤(rùn)為零
B．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)
C．最大費(fèi)用
D．最大利潤(rùn)

25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（ ）。
A．容積率B．空置率C，利息備付率D．成本利潤(rùn)率

26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。
A．投資利潤(rùn)率B．投資回報(bào)率C．貸款利率D．成本利潤(rùn)率

27．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（ ）。
A．土地費(fèi)用B．前期工程費(fèi)C．房屋開發(fā)費(fèi)D．管理費(fèi)用

28．某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（ ）。
A．10％B．11.27％C．14.18％D．22.55％

29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。
A．土地購(gòu)置貸款B．土地儲(chǔ)備貸款C．土地開發(fā)貸款D．建投貸款

30．下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。
A．抵押貸款還本付息
B．管理人員工資
C．公共設(shè)施維修提供
D．保險(xiǎn)費(fèi)

31．下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ）。
A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高
B．貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大
C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大
D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

32．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。
A．經(jīng)營(yíng)成本
B．物業(yè)檔次
C．業(yè)主目標(biāo)收益要求
D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

33．王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2．那么，可出租面積應(yīng)為（ ）m2．
A．33 B．40 C．43 D．47

34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（ ）。
A．零售商的財(cái)務(wù)能力
B．零售商需要的服務(wù)
C．零售商組合與位營(yíng)分配
D．零售商的聲譽(yù)

35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬(wàn)元。
A．42.0 B．50.4 C．60.0 D．72.0

二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1．一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（ ）等分析。
A．投資資金的安全性
B．項(xiàng)目定位的科學(xué)性
C．期望收益的可靠性
D．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性
E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（ ）。
A．總量結(jié)構(gòu)
B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
D．供求結(jié)構(gòu)
E．資金結(jié)構(gòu)

3．從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。
A．第一階段
B．第二階段初期
C．第三階段初期
D．第三階段
E．第四階段

4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。
A．租售選擇
B．宣傳手段選擇
C．租售進(jìn)度安排
D．廣告設(shè)計(jì)及安排
E．租售價(jià)格確定

5．隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（ ）。
A．消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格
B．企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位
C．消費(fèi)者以年輕人為主
D．商品住宅多為豪宅
E．以投資性購(gòu)買為主

6．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是（ ）。
A．同質(zhì)偏好市場(chǎng)
B．分散偏好市場(chǎng)
C．個(gè)別偏好市場(chǎng)
D．集群偏好市場(chǎng)
E．彌隙市場(chǎng)

7．現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（ ）。
A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)
B．日歷年度的年初
C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻
D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)
E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)

8．在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ）。
A．折舊和攤銷
B．投資回收
C．投資回報(bào)
D．未分配利潤(rùn)
E．權(quán)益融資

9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。
A．企業(yè)實(shí)力提升
B．租金收入
C．對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加
D．物業(yè)增值
E．物業(yè)權(quán)益份額增加

10．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。
A．開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批
B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批
C．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批
D．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證
E．核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

11．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（ ）。
A．總投資估算表
B．現(xiàn)金流量表
C．資金來(lái)源與運(yùn)用表
D．損益表
E．資產(chǎn)負(fù)債表

12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（ ）。
A．建筑安裝工程費(fèi)
B．土地使用權(quán)出讓金
C．拆遷補(bǔ)償費(fèi)
D．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ ）。
A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)
B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息
C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用
D．租售收益
E．股息

14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ ）。
A．可出租或可使用面積
B．出租方的商業(yè)信譽(yù)
C．基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金
D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修
E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

15．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。
A．自然特征，如山地和河流等
B．細(xì)分市場(chǎng)
C．人口密度的大小
D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍
E．競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域

三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 （ ）

2．購(gòu)買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ）

3．在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 （ ）

4．通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 （ ）

5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。 （ ）

6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ）

7．當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ）

8．在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。 （ ）

9．開發(fā)商成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（ ）

10．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無(wú)法進(jìn)行。 （ ）

11．在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 （ ）

12．假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）

13．個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系，因此無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者。（ ）

14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。 （ ）

15．租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。 （ ）

四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）

1．張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中60％來(lái)自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％）問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）

2．某開發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：

（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元。其中資本金400萬(wàn)元；第2年投資800萬(wàn)元，其中資本金230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬(wàn)元、130萬(wàn)元、600萬(wàn)元。

從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、650萬(wàn)元。

（3）計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。

請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：

（1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）

（2）若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15％；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）