2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。
A．土地總量有限 B．規(guī)劃限制 C．房地產(chǎn)不可移動(dòng) D．價(jià)值量大

2．某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元／m2。
A．1667　B．1765　C．1875　D．2000

3．某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2
B．建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為 5000m2
C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2
D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

4．房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。
A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施　B．土地的形狀
C ．組合完成的功能　D．立體空間

5．在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。
A．宅基地所有權(quán)　B．空間利用權(quán)　C．地役權(quán)D．建筑物相鄰關(guān)系

6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960 元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）萬(wàn)元。
A．78　B．882　C．1210　D．1272

7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（ ）元/m2。
A． 4400　B．4409　C．4445　D．4455

8．一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（?。＃ń?設(shè)工程教育網(wǎng) 提供）
A．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元
B．實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元
C．實(shí)際單價(jià)為2000 元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元
D．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元

9．同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（?。?BR>A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B．完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D．富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

10．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（?。?BR>A．存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量
B．存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
C．存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量
D．存量+新增竣工量一拆毀量

11．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（　）。（建 設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況
B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況
D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

12．某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900 元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（?。?BR>A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％

13．按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2％；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（?。┑那樾?。
A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7％
B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7％
C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071
D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

14．現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）元/m2。
A．2648　B． 2688 C． 2708　D．2734

15．為評(píng)估某住宅2004年10月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（?。┰?m2。（建設(shè) 工程教育網(wǎng) 提供）
A．3790　B．4238　C．4658　D．4663

16．某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。
A．2427　B．2500　C．2575　D．2632

17．在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（　）元/m2。
A．1067　B．1070　C．1087　D．1141

18．某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為（?。＃ńㄔO(shè)工程　教育網(wǎng)提供）
A．80％　B．82％　C．83％　D．92％

19．某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（?。┠辍?BR>A．35　B．45　C．48　D．50

20．某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（?。?。
A．10.0％　B．11.1％　C．11.9％　D．12.5％

21．某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（　）萬(wàn)元。
A．10.2 　B．11.0　C．11.3　D．11.5

22．某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75％，報(bào)酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）元/m2。
A ．14140　B．42421　C．56561　D．60000

23．某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7％?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（ ）元/m2。
A．3275　B．3287　C．3402　D．4375

24．某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（?。┤f(wàn)元。
A．43B．112.5C．123.3D．150

25．用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（?。?。
A．0B．α/ （1+Yn）C．α×nD．∞

26．資本化率是（?。┑牡箶?shù)。
A．毛租金乘數(shù)　B．潛在毛租金乘數(shù)　C．有效毛收入乘數(shù)　D．凈收益乘數(shù)

27．某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
A．368B．552C．561D． 920

28．某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（ ）。
A．30％B ．45％C．65％　D．75％

29．某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（ ）元/m2。
A．849B．865　C．882　D．915

30．城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。
A．最低價(jià)格 B．平均價(jià)格 C．出讓地價(jià) D．標(biāo)定地價(jià)

31．當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×（?。┡R街寬度。
A．單獨(dú)深度價(jià)格修正率B．累汁深度價(jià)格修正率
C．平均深度價(jià)格修正率D．混合深度價(jià)格修正率

32．某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。
A．53.34　B．85.34 C．106.68D．213.36

33．某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（　 ）。
A．1％ 　B．1.5％ 　C．2％　D． 2.5％

34．防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（?。?。
A．撰寫估價(jià)報(bào)告 B．審核估價(jià)報(bào)告 C．出具估價(jià)報(bào)告　D．估價(jià)資料歸檔

35．下列表述中不正確的是（ ）。
A．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果
B．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果
C．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果
D．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1．建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（?。┑取?BR>A．按份共有所有權(quán)B．專有部分所有權(quán)
C．共同關(guān)系成員權(quán)D．共同部分持份權(quán)
E．長(zhǎng)期使用和租賃

2．有一開發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（）。
A．交換價(jià)值B．公開市場(chǎng)價(jià)值
C．投資價(jià)值D．理論價(jià)格
E．標(biāo)定地價(jià)

3．甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820 元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有（ ）。
A．乙地塊比甲地塊貴
B．甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2
C．甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等
D．甲地塊比乙地塊貴
E．乙地塊的 70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2

4．估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（ ）等。
A．最佳用途B．最佳位置
C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境
E．最佳集約度

5．選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。
A．可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同
B．可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
C．可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)
D．可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E．可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同

6．評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。
A．環(huán)境景觀　B．離市中心距離
C．朝向　D．城市規(guī)劃限制條件
E．地勢(shì)

7．下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。
A．消費(fèi)者的收入增加
B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
D．消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加
E．消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升

8．建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。
A．單位比較法B．工料測(cè)量法
C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項(xiàng)法
E．成新折扣法

9．從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（）等。
A．房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B．抵押貸款還本付息額
C．房屋設(shè)備折舊費(fèi)　D．所得稅
E．房屋裝修折舊費(fèi)

10．下列表述中，正確的有（ ）。
A．開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期
B．開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說，又可分為前期和建造期
C．開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同
D．經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期
E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期

11．長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括（ ）等方法。
A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法B．平均增減量法
C．平均發(fā)展速度法D．年限法
E．指數(shù)修勻法

12．在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（ ）。
A．形狀相似　B．在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段
C．面積接近　D．地塊相連
E．可及性相當(dāng)

13．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（ ）。
A．法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值
B．再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額
C．房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值
D．不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值
E．在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金

14．確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（?。┑鹊囊?。
A．一面臨街　B．兩面臨街
C．土地形狀為矩形D．土地形狀為正方形
E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率

15．獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（　）。
A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求
B．提高服務(wù)質(zhì)量
C．恰當(dāng)?shù)男麄?BR>D．低收費(fèi)
E．最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。）

1．本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與中國(guó)香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國(guó)香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。 （）

2．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 （）

3．現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。 （）

4．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）

5．在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。（）

6．運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。 （?。?/P>

7．被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。（）

8．某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。 （）

9．用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。 （）

10．預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。 （）

11．運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （）

12．路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。 （）

13．估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。 （）

14．估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算。（ ）

15．估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之曰止。（ ）

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。）

1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25％。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9％。請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。（8分）

2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　?。?）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。

　?。?）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。

　?。?）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。

　?。?）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

　　（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（12分）