2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷

一、問答題（共3題，每題10分）

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作?

（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

（三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

（一）某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（?。?。
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算
B.按建筑物耐用年限計(jì)算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
D.按建筑物已使用年限計(jì)算

2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（?。?。
A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價(jià)值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（　）萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200

4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比2004年3月1日的公開市場價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是（?。?。
A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬元可再次抵押

（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評估價(jià)值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場價(jià)值是人民幣750萬元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬元；2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬。

5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為（　）。
A.人民幣140萬元
B.人民幣150萬元
C.人民幣190萬元
D.人民幣700萬元

6.下列表述中不正確的是（?。?。
A.2002年8月1日的評估價(jià)值750萬元包含地價(jià)
B.2001年3月1日的評估價(jià)值200萬元包含地價(jià)
C.2002年8月1日的評估價(jià)值190萬元不包含地價(jià)
D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬元

7.下列表述中正確的是（　）。
A.750萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)
B.750萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)
C.200萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價(jià)
D.190萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

（三）需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價(jià)單價(jià)為11000元/m2。

8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（?。?。
A.以3號地塊的總價(jià)扣除1號地塊的總價(jià)后即是2號塊的增值
B.以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率
C.以3號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計(jì)算增值分配
D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小

9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（　）。
A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例
B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例
D.以合并前地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為（?。┤f元。
A.1616
B.2560
C.1882
D.1920

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分）

××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托方函

××股份有限公司：

受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈（以下簡稱估價(jià)對象）的公開市場價(jià)值進(jìn)行了評估。

我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對影響估價(jià)對象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：（略）。

××房地產(chǎn)評估有限公司（公章）
2004年10月16目

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人

××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略）

三、估價(jià)對象

××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

估價(jià)對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。

四、估價(jià)目的

確定估價(jià)對象抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2004年10月10日。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，講為估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果。

十、估價(jià)結(jié)果（略）

十一、估價(jià)人員（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2004年10月10日至2004年10月16日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用

結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

六、估價(jià)測算過程

（一）收益法估價(jià)測算過程

1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故：

年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
=2211.60萬元.。

2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

（1）年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對象的重置價(jià)格為1500元/m2（確定依據(jù)及過程略），故：

年維修費(fèi)=1500×3800×2％=114.00萬元

（2）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故：

年管理費(fèi)=2211.6×3％=66.35萬元

（3）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故：

年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10萬元

（4）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：

年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬元

（5）年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

（6）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：

年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

3.年凈收益估算

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報(bào)酬為7.5％（具體過程略）。

5.求取收益價(jià)格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，

短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬元

故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。

（二）市場法估價(jià)測算過程

1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。

2.比較修正過程

（1）交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差1％（具體分析判斷過程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

實(shí)例A：

6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2

6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2

由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)

對象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：

比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬元

七、估價(jià)結(jié)果確定

由于采用收益法和市場法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。

估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬元

取整為20350（精確到萬元）

單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2（取整）

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：（略）

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價(jià)值。

資料與參數(shù)表

評估測算如下（節(jié)選）：

　　1.土地年期修正系數(shù)置：

                             K=[1-1/（1+5％）⁶⁷]/[1-1(1+5％）⁷⁰] 

　2.土地取得成本：

10000×1600×0.9946=15913600元

3.開發(fā)成本：

①12000×1000=12000000元

②12000000×6％=720000元

③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元

④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

4.管理費(fèi)用：

12000×30=360000元

5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]^0.5-1]=1415999元

6.開發(fā)利潤：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.銷售稅費(fèi)：

　?。?5913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.評估價(jià)值：

　　總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2