2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》參考答案

一、問答題

（一）答：

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)；

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況；

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案；

5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，（租或售），運(yùn)用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格；

6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格；

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果；

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

（二）答：

1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同；

（2）收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分；

（3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等；

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均（客觀）成本。

（三）答：

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；

2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估；

3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估（筆者注：按法定用途），評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失；按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

二、單項(xiàng)選擇題

（一）1.A2.C3.C4.D

（二）5.A6.B7.A

（三）8.C9.D10.B

三、指錯(cuò)題

1.致委托人函中沒有說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

2.致委托人函中缺法定代表人的簽名；

3.估價(jià)方法中未說明收益法和市場法的定義；

4.地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；

5.收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場租金計(jì)算；

6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90％。

7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由；

8.年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由；

9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）；

10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高；

11.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比）；

12.個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是一般）；

13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價(jià)值；

14.估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。

四、改錯(cuò)題

1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元

3.銷售稅費(fèi):（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元

4.評(píng)估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

主要考查的是契稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。