2009房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)沖刺試題一

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意，請?jiān)诖痤}卡上涂其相應(yīng)的編號。)

　　1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為( )元/m2。

　　A、3214 B、3347 C、3367 D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*(1+1.1)5=3347元/m2。

　　2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于( )。

　　A、該建筑物的價值低于拆遷費(fèi)用 B、該估價結(jié)果肯定有誤

　　C、甲土地的價值高于乙土地的價值 D、不可能出現(xiàn)這種情況

　　答案：A

　　解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費(fèi)用，那么建筑物的價值會成為負(fù)數(shù)，從而會降低該土地的價值。

　　3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為( )元/m2。

　　A、100 B、300 C、600 D、900

　　答案：D

　　解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。

　　4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取( )年。

　　A、35 B、45 C、48 D、50

　　答案：A

　　解析：經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開始計(jì)算，由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟(jì)壽命35年。

　　5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為( )萬元。

　　A、109 B、117 C、124 D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117萬元。

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　　6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于( )。

　　A、物質(zhì)折舊 B、功能折舊 C、經(jīng)濟(jì)折舊 D、會計(jì)折舊

　　答案：C

　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(單價)為( )元/m2。

　　A、552 B、3519 C、4293 D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2

　　應(yīng)補(bǔ)地價(單價)為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。

　　8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為( )。

　　A、800萬元 B、1000萬元 C、1800萬元 D、800-1000萬元

　　答案：D

　　解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。

　　9、判定某可比實(shí)例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為( )。

　　A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情況修正系數(shù)=100/(100-6%)=1.064。

　　10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為( )萬元。

　　A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2

　　答案：C

　　解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)