房地產(chǎn)經(jīng)營與管理考前復(fù)習(xí)資料九

　　1.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收 益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其 他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素。

　　1.4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　　1.4.1.1 風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間 的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1―1所示的A、B、 C三項投資，C的風(fēng)險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)l為寫字樓項目，2002年末價值為1 000萬元，預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1 000萬元，2003年末價值為1 200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

　　當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益 低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重 視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

　　1.4.1.2 風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

　　1.4.1.3 風(fēng)險分析的目的

　　風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　(1)預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

　　(2)相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)

　　收益的可能性有多大?

　　(3)預(yù)期收益的變動性和離散性如何?

　　由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對房地

　　產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開

　　發(fā)過程中風(fēng)險分析的方法，我們將在本書的第7章進行適當(dāng)介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資

　　項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分

　　類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益 產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。

　　1.4.2 系統(tǒng)風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如 通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　1.4.2.1 通貨膨脹風(fēng)險

　　也稱購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購 買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其 是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹 風(fēng)險。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購 買力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗 物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價格上漲所帶來的風(fēng)險。以固定租金方式出租物 業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收 益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上 承擔(dān)了本來應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視 此風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來降低該風(fēng)險對實際 收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不 是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

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