2010年房估師案例與分析自測試題四

    下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）
房地產(chǎn)抵押估價報告
　　估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估
　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
　　估價方：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司
　　估價人員：×××
　　估價作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　目錄（略）
　　致委托方函（略）
　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）
　　估價的假設(shè)和限制條件（略）
××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告
一、委托方
××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機構(gòu)地址（略），法定代表人（略），
地址（略），聯(lián)系電話（略）。
二、估價方
××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，機構(gòu)地址（略），法定代表人（略），
地址（略），聯(lián)系電話（略）。
三、估價對象
估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。
估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。
四、估價目的
為抵押貸款提供價格參考依據(jù)
五、估價時點
2008年6月14日
六、價值定義
本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格。
七、估價依據(jù)（略）
八、估價原則
獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。
九、估價方法
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果，假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。
十、估價結(jié)果
經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估價人員
注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××
十二、估價作業(yè)日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）
十四、估價報告使用說明、風(fēng)險提示和變現(xiàn)能力等分析（略）
××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術(shù)報告
一、實物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、權(quán)益狀況分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估價方法選用
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果
假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。
六、估價測算過程
（一）運用假設(shè)開發(fā)法求取估價對象的價格
1．假設(shè)開發(fā)法估價的計算公式
在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費
2．測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值
采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
（1）年總收益的求?。?62元/平方米（測算過程略）。
（2）年總支出的求取：
①年折舊費。根據(jù)《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元／平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》"建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為
年折舊費=1800÷39=46.15元／平方米
②年維修費。按規(guī)定，維修費為房屋造價的1.5％，則有：
年維修費=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理費。年管理費=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保險費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：
年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產(chǎn)稅
=46.15+27.00+7032+3060+21.60
=105.67元/平方米
（3）求取年凈收益：
年凈收益=年總收益-年總支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風(fēng)險收益率加風(fēng)險調(diào)整值法,確定為6．38％
（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74
=108223785.32元
3．測算續(xù)建成本
根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算（測算過程略）確定工程續(xù)建成本為11000000元。
4．管理費用
依規(guī)定，建設(shè)工程項目的管理費用按建設(shè)成本的5％計算，則有：
管理費用=11000000×5％=550000元
5．投資利息
經(jīng)測算（測算過程略）,投資利息為230278.32元
6．銷售費用
按續(xù)建成本的5％計,則有：
11000000×5％=550000元
7．續(xù)建投資利潤
經(jīng)測算（測算過程略）,續(xù)建投資利潤為2200000元
8．買方購買在建工程的稅費
經(jīng)測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費為715000元
9．在建工程的評估值
在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）運用成本法求取估價對象的價格
成本法估價的計算公式
房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
計算結(jié)果為80079680元（計算過程略）
（三）估價對象的價格
運用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：
估價對象價格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估價結(jié)果確定
經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
 

【參考答案】 1．“估價方”中缺少資質(zhì)等級；
2．結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；
3．估價目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；
4．價值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；
5．“估價原則”缺少謹(jǐn)慎原則；
6．假設(shè)開發(fā)法的定義中 “實際支出”說法錯誤，應(yīng)為“必要支出”；
7．結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價
8．缺少市場背景分析；
9．假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；
10．收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；
11．收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費用（參見《理論》教材P234）
12．假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年保險費計算基數(shù)錯誤，應(yīng)為房屋現(xiàn)時價值的2‰；
13．假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；
14．假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年總支出中未計算營業(yè)稅及附加；
15．收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤
16．運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結(jié)果有誤；
17．成本法估價的計算公式中缺少投資利息；
18．運用加權(quán)平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權(quán)數(shù)的理由；
19．缺少附件
 

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