2010年房估師案例與分析自測試題七

某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬┫的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：
開發(fā)期　　 開發(fā)面積　　 開工時間　　 完成時間　　 開始銷售時間　　
第一期　　 20萬m2　　 第1年6月　　 第3年6月　　 第3年1月　　
第二期　　 15萬m2　　 第4年6月　　 第5年6月　　 第5年1月　　轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
第三期　　 15萬m2　　 第5年6月　　 第6年6月　　 第6年1月　　
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/┫；目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

(1).房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是（?。?。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
A．對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點
B．對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C．對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D．對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

(2).在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用（?。?。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
A．目前住宅市場價格
B．未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C．各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D．各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

(3).在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括（?。?br /> A．銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B．銷售費用、銷售稅費和所得稅
C．銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D．銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

參考答案：(1).C  (2).D  (3).C
 

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